> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # “K形分化”中的土地市场总结（1H26） ## 核心内容概述 2026年上半年，中国内地土地市场受“严控增量”政策影响，全国涉宅用地供应和成交均出现双弱态势。尽管整体市场低迷，但核心城市热点地块竞争激烈，销售端的“K形分化”已蔓延至土地市场，形成“点状高热”与总体清淡并存的局面。头部房企持续聚焦核心城市，拿地强度有所回落，但依然保持对重点区域的高关注度。 ## 主要观点 - **全国市场**：全国涉宅用地供应建面同比减少20%，成交建面和金额同比分别减少22%和30%，市场整体呈现收缩趋势。 - **核心城市**：一线城市溢价率同比提升8.2个百分点至19.8%，而二线城市溢价率明显下滑，三线城市溢价率小幅下降，但部分城市如杭州表现突出。 - **房企行为**：百强房企权益拿地金额同比减少34%，拿地强度回落至30%，但头部房企仍高度集中于核心城市，其中杭州、上海、广州、深圳、北京五座城市合计占TOP10房企权益拿地金额的77%。 - **企业属性**：地方国企拿地份额同比上升15个百分点至47%，央国企合计占到83%的拿地份额，成为土地市场的绝对主力。 - **投资建议**：当前主流地产股估值处于历史低位，建议关注深度布局新兴产业的一线和强二线城市企业，以及估值低、资产质量高、具备体系化竞争壁垒的商管和物管公司。 ## 关键信息 ### 1. 全国市场概况 - **供应收缩**：1H26全国涉宅用地供应建面为1.8亿平，同比-20%，降幅较25全年扩大。 - **成交收缩**：1H26全国涉宅用地成交建面为6.5亿平，同比-22%；成交金额为0.6万亿元，同比-30%。 - **“点状高热”现象**：5-6月部分核心城市地块溢价率超30%，但全国整体成交仍呈负增长。 - **流拍率改善**：全国涉宅用地流拍率13.8%，同比-5.6pct，但二线城市流拍率有所反弹。 ### 2. 城市分化情况 - **头部城市集中度提升**：TOP10/30城市集中度分别达46%/70%，同比上升。 - **溢价率分化**： - 一线城市溢价率19.8%，同比+8.2pct； - 二线城市溢价率8.8%，同比-4.8pct； - 三线城市溢价率3.0%，同比-0.5pct。 - **部分城市表现突出**：如深圳、广州、杭州等，成交金额和楼面价同比上升，且溢价率显著提高。 - **部分城市热度下降**：如北京、成都、宁波、合肥、厦门、南京、武汉等，表现相对疲软。 ### 3. 企业拿地情况 - **百强房企拿地强度下降**：权益拿地金额同比-34%，强度回落至30%，接近23-24年水平。 - **房企属性变化**： - 地方国企拿地份额同比+15pct至47%； - 央企占比36%，同比-7pct； - 民企占比12%，同比-6pct； - 混合所有制房企占比6%，同比-2pct。 - **头部房企表现**： - 越秀地产、国贸地产、华润置地、保利置业等拿地金额逆势提升； - 保利置业在城市能级和地块质量上的提升最为显著； - 头部房企对核心城市的拿地集中度显著上升，非核心城市布局相对谨慎。 ### 4. 投资建议 - **重点推荐企业**： - 深度布局新兴产业的一线和强二线城市企业：华润置地、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、建发股份、滨江集团、绿城中国、中国金茂、城投控股等； - 估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业：龙湖集团、新城控股等； - 在一阶导转正区域有布局的港资企业：新鸿基地产等； - 具备体系化竞争壁垒的商管公司和业绩稳健、派息积极的物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余等； - 存量交易及地产链后端产业链企业。 - **估值分析**： - 主流地产股估值重回历史低位，具备较好的布局机会； - 重点推荐公司目标价及投资评级： - 龙湖集团：目标价12.94港元，买入； - 城投控股：目标价6.70元，买入； - 招商蛇口：目标价12.02元，买入； - 新城控股：目标价19.63元，买入； - 华润万象生活：目标价63.57港元，买入； - 招商积余：目标价14.25元，买入； - 越秀地产：目标价5.73港元，买入； - 绿城服务：目标价6.35港元，买入； - 绿城中国：目标价9.92港元，买入； - 建发股份：目标价12.42元，买入； - 滨江集团：目标价11.66元，买入； - 新鸿基地产：目标价164.37港元，买入； - 建发国际集团：目标价18.40港元，买入； - 华润置地：目标价38.54港元，买入； - 中国海外发展：目标价14.72元，买入； - 中国金茂：目标价1.60港元，增持。 ## 风险提示 - 房地产政策波动； - 房地产市场复苏不及预期； - 部分房企经营风险。 ## 图表说明（部分） - 图表1-8：显示全国及各能级城市涉宅用地供应、成交、溢价率及流拍率变化； - 图表10：列出5-6月北上广深杭成交溢价率TOP20的涉宅用地； - 图表24-25：展示重点推荐公司最新观点及估值预测。 ## 总结 2026年上半年，中国土地市场呈现明显的“K形分化”特征，核心城市与低能级城市形成鲜明对比。受“严控增量”政策影响，全国涉宅用地供求双向收缩，但核心城市地块竞争依然激烈。头部房企对核心城市的拿地战略更加聚焦，同时地方国企在土地市场中占比上升，成为市场主力。未来若核心城市供地增加，拿地强度或将有所修复，但“K形分化”趋势仍将持续。当前估值低位为布局提供了机会，建议关注具备资源和竞争优势的房企，以及具备稳定现金流和高分红能力的商管与物管企业。