20160713-中投证券-嘉宝集团-600622.SH-经营持续改善_进军房地产基金新蓝海_31页_1mb

嘉宝集团（600622）总结

核心内容

嘉宝集团（600622）是一家由上海嘉定区国资委控股的房地产开发企业，通过引入战略投资人光大控股，开启了房地产基金的探索之路，加速了从重资产向轻资产的转型。公司通过投资光翎投资基金，与光大安石合作，旨在构建新的盈利模式并拓展房地产资产管理业务。

主要观点

• 战略投资：光大控股以14.28%的持股比例成为第二大股东，与第一大股东仅差2.8%，未来合作前景广阔。
• 轻资产转型：公司通过设立房地产基金，实现轻资产运营，提高ROE，同时拓展融资渠道，增强盈利能力。
• 财务表现：公司财务基本面持续改善，16年一季度营收增长25.7%，毛利率达33.7%，净利率达13.1%，均高于行业平均水平。三费费率显著下降，达到3.6%，低于行业平均。
• 项目储备：公司项目集中于上海嘉定和昆山，具备高开发价值，项目去化良好，预计结算收入稳步增长。
• 市场前景：房地产基金预计将在2025年达到1.31万亿元的市场规模，年化增长率约14.5%，将逐渐取代房地产信托的市场份额。

关键信息

财务指标（单位：百万元）

股价表现

• 当前股价：14.05元
• 6-12个月目标价：18元
• 评级调整：维持“强烈推荐”

定增情况

• 定增金额：18.2亿元
• 主要投资方向：昆山及上海的房地产开发项目
• 主要投资人：嘉定建业、光控安宇、上海安霞等

房地产基金与REITs

• 房地产基金：预计2025年市场规模达1.31万亿元，年化增长率约14.5%，将逐渐抢占房地产信托的市场份额。
• REITs：作为不动产证券化的重要方式，有助于房地产基金的退出及资金回笼，提升流动性。

风险提示

• 市场波动剧烈
• 房地产基金发展遇阻
• 销售不及预期
• 项目储备少

项目情况

• 上海嘉定区项目：包括紫提湾、梦之湾、嘉宝大厦等
• 昆山花桥项目：包括梦之晨、梦之悦等
• 沪太路项目：投资总额32亿元，优先级LP出资23亿元，权益级LP出资4.5亿元，嘉宝实业出资4.5亿元，总建面16万方

合作与战略

• 光大安石：光大控股旗下的房地产资产管理平台，拥有丰富的管理经验和强大的融资能力，与嘉宝集团在融资、资产管理等方面展开合作。
• 光翎投资基金：嘉宝集团出资4.5亿元，与光大安石共同管理，为公司带来新的盈利增长点。

市场趋势与政策支持

• REITs发展：美国REITs市场成熟，中国正在试点，未来有望成为房地产基金的重要退出渠道。
• 政策支持：高层多次提及REITs试点，推动税收优惠，解决企业双重缴税问题。

未来展望

• 盈利预测：预计16-18年营业收入分别为24、28、32亿元，三年复合增速为14.6%；EPS分别为0.46、0.59、0.70元，三年复合增长20.3%。
• 行业趋势：房地产基金将逐渐取代房地产信托，成为主要融资方式，具备高回报率和高杠杆优势。
• 公司战略：公司将继续执行“一业为主、适度多元；本土做强、逐步向外”的战略，探索房地产基金、REITs等新兴领域。

结论

嘉宝集团通过引入光大控股，开启了房地产基金的探索之路，借助光大安石的管理经验和光大控股的融资能力，实现轻资产转型，提高ROE。公司财务基本面持续改善，项目储备丰富，未来发展前景广阔，有望在房地产基金行业中占据一席之地。