20151224-广发证券-嘉宝集团-600622.SH-地产大金融时代到来_扬帆启航_24页_1mb

嘉宝集团 (600622.SH) 总结

核心内容

嘉宝集团是一家位于上海嘉定区的房地产开发企业，由嘉定区国资委相对控股，自2000年股权重组后成为国有控股企业。公司主要业务包括房地产开发、物业租赁经营和对外投资，其产业架构已逐步形成以房地产开发和物业租赁为主、对外投资为辅的模式。

截至2014年末，嘉宝集团总资产为89.28亿元，净资产为34.52亿元，2014年实现营业收入16.37亿元，归属母公司净利润3.59亿元。公司财务基本面稳健，2015年三季度末在手现金达12亿元，短期有息负债为零，资产负债率为63%，净负债率为24%。预收账款持续增长至22亿元，为业绩提供了保障。

主要观点

1. 嘉定新城的建设者：嘉宝集团是嘉定新城建设的重要参与者，累计开发建筑面积达150万平米，项目覆盖住宅、商业、办公等多种业态。
2. 引入光大安石，发展房地产私募股权基金：2015年嘉宝集团通过定增引入光大安石，后者作为领先的房地产私募股权基金，为公司注入资金与管理经验，提升运营效率。
3. 房地产大金融时代与供给侧改革带来的机遇：随着房地产大金融时代的到来和供给侧改革的推进，嘉宝集团有望借助房地产私募股权基金的发展，实现更大的增长。
4. 盈利预测与估值：公司2015年和2016年的每股收益（EPS）预计分别为0.51元和0.59元，当前股价为19.47元，相对于每股RNAV（11.06元）溢价率达76%。公司被首次覆盖，给予“买入”评级。

关键信息

• 项目资源：嘉宝集团在嘉定区有多个房地产项目，如嘉宝紫提湾、嘉宝梦之湾、宝菊清水园、嘉宝大厦、嘉宝梦之缘、云翔佳苑等。
• 资本运作：公司通过定增引入光大安石，募集资金不超过18.19亿元，用于昆山花桥梦之悦、梦之晨花园、上海嘉定梦之缘等项目。
• 财务稳健：公司资产负债率低，净负债率极低，财务杠杆较低，现金流充沛。
• 未来增长：公司土地投资走出嘉定，布局浦东和江苏昆山，可售货值较为充裕，未来业绩有保障。
• 房地产私募股权基金发展：光大安石作为领先的私募股权基金，通过与嘉宝集团的合作，推动公司向轻资产模式转型，提升投资回报率。

盈利预测与估值

风险提示

• 房地产私募股权基金发展进度不及预期。
• 市场负向波动。

嘉宝集团与嘉定新城

嘉定新城是上海“十一五”规划建设的三大重点新城之一，规划面积220平方公里，人口80-100万，以现代服务业、高科技术产业和世界级体育休闲产业为核心。嘉宝集团在嘉定新城的建设中扮演重要角色，项目包括住宅、商业、办公等，其中嘉宝紫提湾、嘉宝梦之湾等项目已完工，嘉宝梦之缘、云翔佳苑等项目正在建设中。

光大安石与嘉宝集团合作

光大安石作为中国光大控股旗下的房地产私募股权基金，自2015年起通过定增引入嘉宝集团，成为其重要战略投资者。光大安石在房地产基金领域有丰富的经验，累计资产管理规模超过500亿元人民币，业务涵盖住宅、商办投资等，具有较高的IRR。

总结

嘉宝集团凭借其在嘉定新城的建设经验、稳健的财务状况以及与光大安石的合作，有望在房地产大金融时代中实现更大的发展。公司具备较强的项目储备和持续获取能力，财务杠杆低，经营稳健，未来业绩有保障。公司当前股价相对每股RNAV溢价率较高，显示出市场对其未来发展的看好。