2017-房地产行业：：地产税制改革的历史得失，兼论营改增_16页-1mb

房地产税制改革分析总结

核心内容

本报告围绕中国房地产税制改革展开，重点分析了营改增政策对房地产市场的影响，以及房地产税制改革与地方政府财政、市场供需之间的关系。同时，报告还对比了国内外房地产税制，探讨了资本利得税、房产税等税种在房地产调控中的作用。

主要观点

• 房地产税制不完善：中国房地产税制体系存在对房企重复征税严重、个人房产存量税缺失等问题，这在一定程度上影响了市场的健康发展。
• 营改增对房地产行业的影响：营改增在短期内可能对房企税负有所减轻，但长期来看，地价上涨将成为地方政府财政收入的替代来源。
• 地方政府对土地财政的依赖：自1994年分税制改革以来，地方政府通过土地出让、土地抵押和房地产税收获取大量财政收入，其中土地出让占主导地位。
• 资本利得税对房地产市场的调控作用：资本利得税能够有效抑制投机需求，特别是在采用累进税率的情况下，其调控效果更显著。
• 国内外房地产税制对比：大多数国家在房地产交易环节征收资本利得税，且多采用累进税率，以实现房价的温和调控。

关键信息

一、房地产税制改革背景

• 营改增时间：2016年5月1日房地产行业营改增试行。
• 税制变化：营业税（5%）改为增值税（11%），但短期内中央转移支付将抵消影响。
• 税收归属：营业税为地方税种，增值税为中央税种，营改增将影响地方政府税收结构。

二、对房地产行业的影响

• 短期影响：营改增将减轻房企税负，但可能通过地价转嫁方式影响整体成本。
• 长期影响：营业税占地方税收比重高的城市（如北京）将面临更大的财政压力，需采取应对措施。
• 房企应对策略：通过提高成本、降低增值率等方式规避土增税。

三、对二手房市场的影响

• 资本利得税机制：二手房交易实质上是资本利得税的体现，税率越高，对投机行为的抑制越强。
• 累进税率的作用：采用累进税率可以更有效地控制房价上涨，防止市场过热。
• 影响城市：根据百城价格指数测算，有9个城市可能因营改增而面临更高的税费，包括北京、深圳、郑州、长沙等。

四、国内外房地产税制对比

• 日本：不动产取得税、登录许可税、印花税、继承税、赠与税，税率有差异，部分采用累进税率。
• 英国：遗产税与赠与税合并征收，资本利得税按保有年数适用不同税率。
• 美国：资本利得税对长期投资有优惠，短期投资税率较高。
• 德国：遗产税与赠与税采用超额累进税率，房地产交易税也有不同税率。
• 法国：对事业用资产利得征税，税率根据保有时间而定。
• 巴西：遗产税、赠与税和不动产转让税，税率相对较低。
• 韩国：不动产转让所得税分个人和法人，税率有累进机制。
• 中国香港：印花税为主要税种，资本利得税对法人和法人以外人士分别适用。
• 中国台湾：契税、遗产税、赠与税、房地产交易税等，税率有差异。

五、风险提示

• 营改增可能对二手房成交带来一定负面影响，进而影响新房市场。
• 地方政府可能通过地价转嫁方式抵消税收减少带来的财政压力。

结论

房地产税制改革是中国房地产市场发展的重要环节，营改增将对房企和二手房市场产生深远影响。短期内，房企税负可能减轻，但长期来看，地价上涨可能成为新的财政支撑点。同时，资本利得税的累进机制有助于抑制投机行为，实现房价的温和调控。国内外经验表明，合理的税制结构对于房地产市场稳定具有重要意义。