多角度探讨房地产税方案与影响-房地产行业长周期专题报告-20181010-申万宏源-71页_3mb

房地产税方案与影响分析总结

核心内容

本报告探讨了房地产税的立法背景、征收原则、税基与税率确立、对房价与租金的影响以及试点实施情况。报告指出房地产税不仅是对房地产持有环节征税，还涉及交易与开发环节，旨在实现社会财富再分配、稳定财政收入和推动房地产长效机制建设。

主要观点

1. 房地产税与房产税的区别

• 房地产税是一个完整的税收体系，征税对象包括“房产”和“地产”，征税范围覆盖“交易”和“持有”环节，征税基础应从价计征。
• 当前我国房地产税体系尚未完全实现从价计征，尤其在持有环节存在不足。

2. 房地产税的法理基础

• 房地产税的征收理由主要为支持社区公共服务和调节社会财富分配。
• 地方政府依赖土地出让金和附加税进行城市建设，但随着城市化进入稳定期，该模式不可持续，需转向存量资产征税。

3. 房地产税征收原则

• 立法先行：房地产税立法是推动其实施的基础，降低政策不确定性。
• 充分授权：地方拥有征税权力，根据本地情况制定税率和征税范围。
• 分步推进：房地产税可能先从一线城市与部分二线城市开始，逐步扩展。

4. 税基与税率确立

• 房地产税应覆盖存量、城乡统一、从价征收，但具体操作中可分阶段实施。
• 一线城市因土地出让金收入占比低，可能实行“宽税基、低税率”；弱二线与三四线城市则可能实行“窄税基、高税率”。
• 征收过程中需考虑税收范围、税率和评估值的设定，并适当给予免征优惠。

5. 房地产税对房价的影响

• 房地产税短期内可能影响供需关系，但长期房价走势由供需决定。
• 美国经验表明，提高持有环节的房产税率有助于降低房价波动率。
• 房产税额与房价涨幅呈负相关，但具体效果依赖于征税环节和税率设定。
• 香港的“宽税基、低税率”未能有效抑制房价上涨，反而是开发及交易环节的高税收促进了房价上涨。

6. 房地产税对租金的影响

• 北京与上海因租房市场供小于需，房地产税转嫁给下游的可能性较高。
• 广州供需平衡，深圳供大于需，税收转嫁可能性较小。
• 租金市场对税收的反应取决于市场供需结构和房东的转嫁能力。

7. 上海与重庆试点情况

• 2011年上海和重庆同时启动个人住房房产税试点，方案各有侧重。
• 上海针对本市居民新购二套及以上住房征税，重庆则针对高档住房及“三无”人员新购住房征税。
• 试点后，两地房价短期有所放缓，但长期仍呈上升趋势。

关键信息

立法流程

• 房地产税立法工作已进入起草阶段，预计2018年将进入内部征求意见环节。
• 立法流程包括法律草案起草、公开征求意见、国务院常委会议审议、全国人大常委会审议、专家评审、表决与法律公布。

征税难点

• 技术层面的难点已基本解决，如不动产权登记和全国不动产联网。
• 软性难点包括税收体系的调整、利益阶层的协调及税收承担能力的评估。

税收体系改革

• 房地产税的推出应配合财税体制整体改革，包括间接税向直接税转移、个税减免等。
• 地方财政对土地的依赖性较高，房地产税将逐步替代部分土地财政收入。

土地制度与房地产税

• 70年土地使用权是房地产税立法的一大障碍，需解决土地使用权续期问题。
• 土地升值来源于城市规划、经济发展和外来劳动者，与土地使用权拥有者贡献不完全挂钩。

农村房地产与小产权房

• 小产权房不合法，征收房地产税不意味着其合法化，而是针对其土地升值收益进行调节。
• 农村房地产的征税应与土地制度改革同步进行，避免资源错配。

图表与数据

• 图1：房地产税征收体系与改进建议。
• 图2：一线城市二手房销售面积与一手房比例。
• 图3：二线城市二手房销售面积与一手房比例。
• 图4：我国税法立法工作流程。
• 图5：房地产税与土地财政收入的对比。
• 图6：地方政府事权与财权比例。
• 图7：房地产税作为财税体制改革的一部分。
• 图8：房地产税试点后房价长期走势。
• 图9：房地产税试点后房价短期走势。
• 表1：2018年人大会议工作计划。
• 表2：美国房产税率与房价波动关系。
• 表3：日本房产税率与预期住房价格增长关系。
• 表4：香港房地产税收对住房价格影响。
• 表5：一线城市住宅存量市场结构。
• 表6：上海和重庆房地产税试点方案比较。
• 表7：中国房地产税发展历史。

结论

房地产税的征收将对房地产市场产生深远影响，需结合城市发展阶段、财政收入结构和税收政策进行综合考量。房地产税的实施不仅有助于社会财富再分配和稳定财政收入，还需与财税体制和户籍制度进行联动改革，以实现更公平的资源分配与可持续的城市发展。