20170207-华泰证券-房地产税制改革专题研究之开篇（一）：每一次改革，又一次重造_28页_1mb

报告摘要

房地产税制改革与土地财政分析总结

核心内容

本文主要分析了中国房地产税制改革的背景、现状与影响，以及土地财政的形成原因、结构与发展趋势。同时，还介绍了房地产税与费的分类、税收政策变化、房地产税试点情况等。

主要观点

央地财政关系：当前中央与地方财政收入与支出责任划分不匹配，中央收入占比约45%，支出占比约15%，而地方收入占比约55%，支出占比约85%。这种不平衡导致地方政府依赖土地财政。
土地财政：土地出让收入是地方政府财政收入的主要来源，占地方财政收入的45%。土地出让金制度经历了从无偿到有偿、从划拨到招拍挂的演变，形成了以“政府垄断、招拍挂、批租制”为主的土地出让模式。
房地产税现状：房地产税主要集中在流转环节，占地方财政收入的29%。保有环节税收缺位，对居民非营业用房免征，导致市场投机严重。
房地产税试点：2011年上海和重庆开启房产税实转试点，但对房价和贫富差距影响有限。试点政策在范围、税率、征收对象等方面存在差异。

关键信息

土地财政结构

土地出让收入：是土地财政收入的主体部分，占地方财政收入的45%。
房地产税和费：房地产税和费共同构成土地财政收入，其中房地产税占比29%，费用门类繁多且有地区差异。
土地出让方式：从1994年起，土地出让金划归地方，2007年纳入地方政府性基金预算管理。招拍挂成为主要土地出让方式，挂牌从2005年起成为主流。

房地产税收结构

开发环节：以耕地占用税为主，占地方财政收入的2.7%。
流转环节：税收前三为营业税（7.1%）、契税（5.3%）、土地增值税（4.2%）。
保有环节：城镇土地使用税（2.6%）和房产税（2.4%）存在，但对居民非营业用房免征。

房地产税试点

试点城市：2011年上海和重庆开始房产税试点，对房价和缩小贫富差距影响有限。
试点效果：重庆高档住宅销售面积下降36.3%，全国仅下降11%。供给端引导房地产企业增加普通住房供应。
试点政策差异：沪渝试点在范围、税率、征收对象、计税依据等方面存在较大差异。

图表与数据

图表1：1950-1979年统收统支财税阶段下，财政体制频繁变动。
图表2：1950年以来中国国家财政制度与财政管理模式。
图表3：1994年分税制后中央财政收入大幅提升，2011年起地方财政开始超过中央。
图表4：1990年至2015年，中央财政支出占比从33%下降至15%，地方财政支出占比从67%上升至85%。
图表5：政府收入由公共财政收入、政府性基金、国有资本经营收入、全国社保基金四部分组成。
图表6：土地出让收入从预算外纳入地方政府性基金预算管理。
图表7：土地出让收入占地方公共财政收入的45%。
图表8：税收收入是财政收入的最大来源。
图表9：房地产税收主要集中在流转环节，占地方财政收入的29.5%。
图表10：2014年土地出让收入占地方财政收入的45%，房地产税占29%。
图表11：土地供地方式从划拨、协议到招拍挂、挂牌的演变。
图表12：建设用地供应方式包括划拨、出让、租赁和其他。
图表13：招拍挂成为主要土地出让方式。
图表14：挂牌从2005年起成为土地出让方式的主流。
图表15：土地出让金增速在2014年大幅下滑21%。
图表16：土地出让金额和面积在2014年大幅下滑。
图表17：房地产税收集中在流转环节，占地方财政收入的29.5%。
图表18：房地产税收发生在开发、流转、保有三个环节。
图表19：房地产税收增速放缓，维持在8%个位数增长。
图表20：房地产税占比地方财政收入近5年保持在29%。
图表21：城市房地产税最早于1951年开征。
图表22：开发环节耕地占用税占比地方财政收入缓慢增加，到2014年为2.7%。
图表23：流转环节房地产税前三为营业税、契税、土地增值税。
图表24：营业税是地方公共财政收入中最大的房地产税种，2014年占比7.1%。
图表25：契税优惠政策包括家庭唯一住房、二套房、三套房等。
图表26：契税增速趋势性下降，到2014年仅为4%。
图表27：土地增值税实行四级超率累进税率。
图表28：土地增值税年复合增长率达55%。
图表29：保有环节房地产税收占地方财政收入比重较小，2014年合计为5%。
图表30：城镇土地使用税在2007、2008年增速超过100%。
图表31：房产税从1997年起保持平稳增速，平均为18%。
图表32：房地产收费门类繁多且有地区差异，共74项。
图表33：上海市房产税试点税收减免政策。
图表34：重庆市房产税试点税率和税收减免。
图表35：沪渝房产税试点政策在范围、税率、征收对象等方面存在差异。

风险提示

数据信息风险：房地产税收数据可能存在不完整或不准确的情况。
基本假设风险：房地产税制改革的假设可能受政策变化影响。
估值方法风险：房地产税的估值方法可能不适用当前市场情况。
盈利预测风险：房地产税收入增长可能受市场波动影响。
估值定价风险：房地产税对房地产市场估值的影响可能不明确。

结论

中国房地产税制改革和土地财政制度的演变反映了中央与地方财政关系的调整和房地产市场的发展。房地产税主要集中在流转环节，保有环节税收缺位，导致市场投机严重。土地出让收入是地方政府财政收入的主要来源，占地方财政收入的45%。房地产税试点虽已启动，但对房价和贫富差距影响有限。未来房地产税改革和土地财政调整仍需进一步探索和完善。

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