多角度探讨房地产税方案与影响-房地产行业长周期专题报告-20181010-申万宏源-71页-3mb

房地产税改革专题报告总结

核心内容

本报告围绕房地产税的定义、法理基础、征收原则、税基与税率设定、征收时间表、与土地财政的关系、农村房地产税问题以及其对房价与租金的影响展开，提出了一系列政策建议与分析框架。

主要观点

• 房地产税定义：应为“房地产税”而非“房产税”，涵盖房产与地产，覆盖交易与持有环节，应从价计征。
• 法理基础：房地产税具有用于社区公共服务和调节社会财富的双重目的，但存在70年土地使用权与价格波动征税的问题。
• 征收原则：遵循“立法先行、充分授权、分步推进”，并根据城市发展阶段进行差异化设计。
• 税基与税率：建议实行“宽税基、低税率”与“窄税基、高税率”相结合的模式，一线城市可采取“宽税基、高税率”以筹集公共资源支出，弱二线与三四线城市则应侧重“窄税基、高税率”以实现财富调节。
• 征收时间表：房地产税立法已进入内部征求意见阶段，预计2018年将完成初次审议，未来将逐步推进。
• 房地产税与土地财政：房地产税无法取代土地财政收入，其规模远小于土地出让金，但有助于建立可持续的财政体系。
• 农村房地产税：小产权房不合法，不应合法化。对农村房地产征税需考虑土地流转和城市发展背景，以实现公平分配。
• 对房价的影响：房地产税有助于降低房价波动率，但难以显著降低房价。美国、日本的实证研究表明，房产税上调可抑制房价增长，而香港的低税率未能有效抑制房价。
• 对租金的影响：房地产税可能对租金产生一定影响，尤其在供小于需的城市，租金转嫁能力较强，而在供大于需的城市，影响有限。

关键信息

1. 房地产税的定义与范围

• 应涵盖“房产”与“地产”，覆盖“交易”与“持有”环节。
• 当前房地产税体系在持有环节缺乏“从价”征收，交易环节存在重复计税问题。

2. 法理基础

• 征收房地产税用于公共服务和财富再分配。
• 土地增值主要来源于城市规划、经济发展及外来劳动者的贡献，而非土地使用权拥有者。

3. 征收原则

• 立法先行：确保政策的合法性与稳定性。
• 充分授权：地方政府根据本地情况制定税率与征税方式。
• 分步推进：优先在一线城市与部分二线城市试点，逐步推广至三四线城市及农村。

4. 税基与税率

• 一线城市：可采取“宽税基、高税率”策略，以扩大征税范围。
• 弱二线与三四线城市：应采用“窄税基、高税率”策略，侧重财富调节。
• 税率机制：对多套房或高人均面积部分征收高税率，对低收入群体设置免征面积。

5. 征收时间表

• 房地产税立法流程包括：法律草案起草、公开征求意见、国务院审议、全国人大常委会审议、表决、法律公布。
• 2018年4月进入内部征求意见阶段，预计2018年完成初次审议。

6. 房地产税与土地财政

• 房地产税无法取代土地财政收入，其规模远小于土地出让金。
• 土地财政依赖性高，房地产税有助于建立更可持续的财政收入结构。

7. 农村房地产税

• 小产权房不合法，不应合法化。
• 农村房地产税应与土地制度改革相结合，实现公平分配土地增值收益。

8. 房地产税对房价的影响

• 房地产税可降低房价波动率，但对房价长期走势影响有限。
• 美国、日本的实证研究表明，房产税上调有助于抑制房价增长。
• 香港的低税率未能有效抑制房价，反而促进房价上涨。

9. 房地产税对租金的影响

• 北京、上海供小于需，租金转嫁能力强。
• 深圳供大于需，租金转嫁能力弱。
• 税收对租金影响有限，主要取决于供需关系与市场结构。

附录与图表说明

• 附录1：我国房地产税发展历史，从东晋“估税”到现代房产税，具有悠久历史。
• 附录2：我国房地产税现状，包括税种、征税范围及财政占比。
• 附录3：借鉴海外房地产税征收规则与影响，涵盖美国、韩国、日本、德国、英国、香港等国家与地区的房地产税制度。

图表亮点

• 图1：房地产税征收体系与改进建议。
• 图2：一线城市二手房销售面积与一手房比例。
• 图3：二线城市二手房销售面积与一手房比例。
• 图4：我国税法立法工作流程。
• 图5：房地产税与土地财政收入的对比。
• 图6：地方政府事权与财权比例。
• 图7：房地产税在财税体制改革中的定位。

表格要点

• 表1：2018年人大会议工作计划。
• 表2：美国房产税率与房价波动关系。
• 表3：日本房产税率与预期住房价格增长关系。
• 表4：香港房地产税对房价影响的实证分析。
• 表5：北上广深住宅存量市场结构比较。
• 表6：上海与重庆房地产税试点方案比较。

总结

房地产税的推行是一个复杂且系统性的过程，涉及税制改革、财政结构优化、土地制度调整、居民财富分配等多方面。从理论上和实证研究来看，房地产税对房价波动有抑制作用，但对房价本身影响有限。同时，房地产税对租金的影响取决于市场供需与城市类型。在实施过程中，应注重税基与税率的合理设定，以及与财税体制、土地制度改革的协同推进。