2018-房地产长周期专题报告之五_多角度探讨房地产税方案与影响_71页-3mb

房地产税改革专题报告总结

核心内容概述

本报告从多个角度探讨了房地产税的改革方向与影响，包括税种定义、法理基础、征收原则、税基与税率的设定、征收时间表、与土地财政的替代关系、对租金的影响以及上海、重庆试点的实施情况。

主要观点

1. 房地产税的定义与范围

• 房地产税应涵盖“房产”与“地产”，征税范围包括“交易”与“持有”环节。
• 当前我国房地产税体系缺乏对“地产”在“持有”环节的“从价”征收，交易环节税种过多、存在重复计征问题。

2. 法理基础

• 房地产税的征收理由主要为公共服务投入和社会财富再分配。
• 地方政府需稳定财政收入以支持教育、医疗、交通等公共事业，而房地产税有助于实现这一目标。
• 70年土地使用权制度是征收房地产税的法理障碍之一，需解决使用权与增值收益权责不匹配的问题。

3. 征收原则

• 房地产税的立法原则为“立法先行、充分授权、分步推进”。
• 征收应因地制宜，根据不同城市的发展阶段和市场情况制定相应政策。
• 通过立法降低政策不确定性，确保房地产税改革合法合规。

4. 税基与税率确立

• 理论上应覆盖存量、城乡统一、从价征收，但实际操作中需分阶段推进。
• 一线城市可采取“宽税基、低税率”模式，二线城市则可能采取“窄税基、高税率”。
• 对多套房或过高人均面积部分实施累进税率，以实现财富再分配。

5. 征收时间表

• 房地产税立法工作已进入起草阶段，2018年4月内部征求意见。
• 立法流程包括法律草案起草、公开征求意见、国务院审议、人大常委会审议、表决与公布。
• 房地产税的立法进度与房地产市场发展、财税体制改革密切相关。

6. 房地产税与土地财政的替代关系

• 房地产税征收金额远小于土地出让金，难以完全替代。
• 一线城市和部分强二线城市可能在一定程度上替代土地财政收入，但未来十年新房市场仍占主导。
• 土地财政不可持续，房地产税的引入有助于建立稳定的财政收入来源。

7. 农村房地产税征收

• 小产权房不合法，征收房地产税不意味着其合法化。
• 城郊土地增值收益较大，应公平分配，避免城乡差距扩大。
• 农村房地产税征收需结合土地改革，确保土地与房屋的流转合规。

8. 房地产税对房价的影响

• 房地产税主要影响房价波动，对长期趋势影响有限。
• 美国和日本的实证研究显示，提高持有环节税率有助于降低房价波动率。
• 香港的低税率与宽税基未能有效抑制房价上涨，需警惕其对房地产市场的影响。

9. 房地产税对租金的影响

• 北京与上海因供小于需，租金转嫁压力较大。
• 深圳因供大于需，租金转嫁压力较小。
• 空置率与交易量比值影响租金市场承受能力，需关注房地产税对租赁市场的影响。

10. 上海、重庆试点情况

• 2011年起，上海和重庆分别开展个人住房房产税试点。
• 上海试点范围为全市，重庆为主城九区，征收对象和税率有所不同。
• 试点后，两地房价仍呈上行趋势，部分年份出现短期波动，与全国房地产市场周期有关。

关键信息

• 房地产税定义：应为房地产税，涵盖房产与地产，从价计征。
• 法理基础：用于公共服务投入与社会财富再分配，需解决70年土地使用权问题。
• 立法流程：包括法律草案起草、公开征求意见、国务院审议、人大常委会审议、表决与公布。
• 税率与税基：一线城市采用“宽税基、低税率”，二线城市采用“窄税基、高税率”。
• 房地产税与土地财政：房地产税难以完全替代土地财政，但有助于建立可持续的财政收入。
• 房地产税对房价与租金的影响：对房价波动有抑制作用，对租金影响因城市供需关系而异。
• 试点情况：上海和重庆试点方案不同，均未显著改变房价长期走势。

结论

房地产税改革是深化财税体制改革的重要环节，其实施需结合国情、城市发展阶段与市场供需关系。房地产税在促进社会财富再分配、提高地方政府财政稳定性方面具有重要意义，但其效果需通过科学设计税基与税率，并考虑税收转嫁与居民承受能力，实现公平与可持续。