20170207-华泰证券-房地产税制改革专题研究之开篇（一）_每一次改革_又一次重造_27页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容概述

本文围绕中国房地产行业的财政影响展开，重点分析了房地产税制改革、土地财政模式、房地产税收结构以及房地产费用体系等内容。研究指出，房地产行业在中国财政体系中占据重要地位，是地方政府收入的重要来源。同时，也强调了房地产税在保有环节的缺失，导致市场投机行为严重，提出未来应逐步完善房地产税体系以实现财政结构优化和房地产市场调控。

主要观点

• 房地产税制改革：房地产税制改革是推动房地产市场规范化和长期稳定的重要手段，但目前仍处于探索阶段。
• 土地财政模式：地方政府通过土地出让金为主要手段获取财政收入，这种模式在当前财政体制下具有重要地位。
• 房地产税收结构：目前房地产税收主要集中于流转环节，保有环节税收缺失，导致市场投机严重。
• 房地产费用体系：房地产费用门类繁多且有地区差异，容易引发乱收费现象，需加强监管。

关键信息

土地财政构成

1. 土地出让收入：是土地财政收入的主体部分，占地方财政收入的45%。
2. 房地产税：虽然占比不高，但逐年增长，2014年占地方财政收入的29%。
3. 房地产费用：包括74项，涉及土地、资金、劳务和工本等方面的经济补偿。

土地出让金制度演变

• 土地使用权由“无偿、无限期、无流动”转变为“有偿、有期限、有流动”。
• 土地出让方式从划拨、协议逐步发展为招拍挂、挂牌等竞争性方式。
• 土地出让金制度的建立和完善，使得地方政府能够通过土地交易获得稳定收入。

房地产税收结构

• 开发环节：以耕地占用税为主，占比地方财政收入约2.7%。
• 流转环节：税收收入前三的依次是营业税、契税、土地增值税，分别占地方财政收入的7.1%、5.3%和4.2%。
• 保有环节：城镇土地使用税和房产税占比较小，2014年合计为5%，且对居民非营业用房免征。

房地产税试点情况

• 2011年上海和重庆开始房产税实转试点，但对房价和缩小贫富差距影响微乎其微。
• 试点政策在范围、税率、征收对象、计税依据、免税面积和征收用途等方面存在较大差异。
• 房产税试点在调节房屋销售结构、引导房地产企业增加普通住房供应、活跃房屋租赁市场方面取得一定成效。

财政制度背景

• 1994年分税制改革后，中央财政收入占比大幅提升，地方财政支出占比增加。
• 地方财政收入与支出的不匹配导致地方政府依赖土地财政，形成“土地财政”模式。
• 地方政府与中央政府在土地使用上目标不同，中央关注耕地保护和房价稳定，地方政府关注财政收入最大化。

结构分析

土地财政

• 土地出让收入：占比地方财政收入45%，是土地财政收入的主要来源。
• 房地产税：占比地方财政收入29%，但主要集中在流转环节。
• 房地产费用：门类繁多，且有地区差异，对地方财政有重要补充作用。

房地产税

• 流转环节：营业税、契税、土地增值税是主要税种，占比前三。
• 保有环节：城镇土地使用税和房产税占比较小，且对居民非营业用房免征。
• 试点情况：上海和重庆试点对房价和贫富差距影响有限，但对房屋销售结构和市场供给有调节作用。

房地产费用

• 收费种类：包括设施补偿费、劳务补偿费、工本补偿费和其他费用。
• 收费管理：由财政部门之外的市政规划、工商管理等部门征收，监管难度较大。
• 收费问题：存在乱收费现象，中央多次发文取消不合理收费。

总结

中国房地产行业对财政收入贡献显著，土地出让收入占地方财政收入的45%，房地产税占29%。然而，房地产税主要集中在流转环节，保有环节税收缺失，导致市场投机严重。土地财政模式的形成与央地财政关系的不匹配密切相关，中央关注耕地保护和房价稳定，而地方政府则更注重财政收入最大化。2011年上海和重庆的房产税试点虽然取得一定成效，但对房价和贫富差距影响有限。房地产费用体系复杂且存在地区差异，需加强监管以避免乱收费现象。未来房地产税改革应重点完善保有环节税收，以实现房地产市场的长期稳定和财政结构的优化。