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2019年三季度中国写字楼租金指数研究报告总结

核心内容

本报告基于中国房地产指数系统发布的写字楼租金指数，分析了2019年三季度全国15个重点城市主要商圈写字楼租金变化情况及市场运行趋势。报告旨在为写字楼运营机构、租赁企业、金融机构、投资者及房地产经纪公司提供市场数据支持，同时为政府及社会投资机构的政策制定提供参考。

主要观点

• 全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微跌，平均租金为5.0元/平米·天，环比下跌0.28%。
• 一线城市中，55.6%的商圈租金上涨，44.4%的商圈租金下跌；二线城市中，40.9%的商圈租金上涨，54.5%的商圈租金下跌，4.6%的商圈租金持平。
• 部分非核心商圈因企业迁址而租金上涨，核心商圈则因项目品质影响租金稳定或上涨。
• 部分工业、制造业、商贸流通业及房地产业聚集的商圈租金下跌，主要受相关产业增长放缓影响。
• 信息技术、金融等产业增长较快，带动其聚集区域的写字楼租金上涨。

关键信息

1. 样本选取与指数编制说明

• 指数以典型甲级写字楼为样本，涵盖15个重点城市：北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。
• 指数体系包括商圈指数、城市综合指数及重点城市总指数。
• 数据来源包括Fang.com、3Fang.com平台、商业运营管理机构及经纪公司等中介机构。

2. 指数计算方法

• 加权平均法：以建筑面积为权重，计算商圈及重点城市写字楼平均租金。
• 中位数法：计算商圈写字楼租金中位数，反映租金分布情况。

3. 租金涨跌幅较大的商圈

环比上涨的商圈

• 北京燕莎商圈：上涨2.53%，至8.1元/平米·天
• 北京亚运村商圈：上涨2.11%，至7.6元/平米·天
• 成都金融城商圈：上涨1.93%，至2.8元/平米·天
• 北京上地商圈：上涨1.88%，至5.7元/平米·天

环比下跌的商圈

• 上海南京西路商圈：下跌3.25%，至7.4元/平米·天
• 青岛海尔路商圈：下跌2.96%，至2.5元/平米·天
• 深圳车公庙商圈：下跌2.74%，至5.0元/平米·天
• 青岛崂山区政府商圈：下跌2.67%，至2.4元/平米·天

4. 租金运行趋势研判

• 全国写字楼租金整体稳中微跌，主要受经济下行压力及部分产业增长放缓影响。
• 信息技术、金融等产业带动租金上涨，而工业、制造业、商贸流通业、房地产业等产业带动租金下跌。
• 优质核心商圈项目吸纳能力强，租金表现相对稳定；老旧项目需通过改造升级及优化服务来提升租金收益。

5. 供应与需求分析

供应方面

• 2019年1-8月，15个重点城市办公楼新开工面积同比增长21.24%，其中二线城市增长显著（40.53%）。
• 1-9月商办用地成交规划建筑面积同比下降14.18%，一线城市降幅更大（34.47%）。
• 未来写字楼供应可能减少，一线城市业主议价能力增强，二线城市短期内或有大量项目入市，引发运营商竞争。

需求方面

• 第二产业相关企业对写字楼需求放缓，第三产业中部分行业如金融业、TMT产业、专业服务业需求稳定，商贸流通及房地产业需求有所下滑。

6. 展望未来

• 2019年四季度，国家将推进“六稳”政策，以促进经济平稳发展。
• 宏观环境复杂严峻，但中国经济仍处于合理区间，发展韧性较强。
• 健康的营商环境与良好的产业氛围将支撑写字楼市场需求平稳发展，核心商圈优质项目吸纳能力有望增强。
• 未来写字楼市场将保持平稳发展，租金有望稳定。

指数发布机制

中国房地产指数系统每季度定期发布重点城市主要商圈写字楼租金指数及其分析报告，为市场提供持续的数据支持和趋势分析。