2018美国写字楼实际租金指数_64页-3mb

文档内容总结

核心内容

本报告为第一太平戴维斯实际租金指数（SERI）2017年的分析，涵盖美国主要中央商务区（CBD）和郊区写字楼市场的租金走势、租户实际租金、业主实际租金及成本变化。报告基于2017年完成的现有或新建甲级写字楼的大面积长期租赁成交数据，分析租金上涨趋势与业主优惠力度之间的关系。

主要观点

• 租金上涨趋势：美国主要CBD市场租金连续第七年上涨，其中亚特兰大、奥斯汀、菲尼克斯、坦帕湾等市场涨幅显著。
• 优惠力度加大：尽管租金上涨，但业主提供的优惠力度显著增强，导致租户实际租金仅上涨1.4%。
• 市场差异明显：CBD市场租金普遍高于郊区市场，且技术产业和传统租户主导的市场表现各异。
• 成本结构变化：运营支出、房地产税和租户电费小幅上涨，而净租金成为总租金上涨的主要驱动力。

关键信息

全国基准

• 经济韧性：尽管政治分歧，美国经济和就业市场依然强劲，推动写字楼需求。
• 租金走势：全国总租金同比上涨3.1%，净租金上涨3.8%，建筑支出占比下降至37%。
• 业主利润：业主实际租金同比上涨2.0%，但涨幅为本轮周期以来最小，仍低于上轮峰值。

租户实际租金走势

• 阳光地带与技术产业市场：亚特兰大、菲尼克斯、坦帕湾等市场租户实际租金涨幅显著，主要得益于需求稳定和供应有限。
• 传统租户市场：曼哈顿中城区、华盛顿特区、费城等市场租户实际租金出现下降，部分原因是供应过剩和业主优惠力度加大。
• 租户成本敏感度：传统租户对成本更为敏感，导致租金增长受限。

业主优惠价值走势

• 多数市场优惠增加：13个市场优惠价值上涨，9个市场减少，全国平均优惠价值同比上涨6.3%。
• 优惠与租金关系：优惠价值增长快于租金增长，导致租户实际租金涨幅较小。
• 市场差异：纽约曼哈顿下城区优惠价值增长最快（+24%），而旧金山、西雅图等技术产业市场优惠减少。

业主实际租金走势

• 市场分化：业主实际租金在部分市场如亚特兰大、菲尼克斯、西雅图显著上涨，但在纽约曼哈顿中城区、新泽西北部等市场明显下跌。
• 市场表现：2017年有5个市场业主实际租金高于上轮峰值，其余市场则低于峰值。

总租金组成

• 净租金占比：净租金占总租金比例从62.5%升至63.0%，是总租金上涨的主要原因。
• 运营支出：运营支出同比上涨2.1%，房地产税上涨2.0%，租户电费微涨0.5%。
• 建筑支出：建筑支出占比从37.5%降至37.0%，主要由运营支出、房地产税和租户电费构成。

CBD市场租金走势

• 亚特兰大：总租金上涨7.9%，净租金上涨11.4%，租户实际租金上涨14.5%，业主实际租金上涨38.8%。
• 芝加哥：总租金微涨0.3%，净租金下跌0.3%，租户实际租金下跌2.6%，业主实际租金下跌8.2%。
• 达拉斯：总租金微涨2.6%，净租金上涨3.9%，租户实际租金上涨2.9%，业主实际租金上涨20.5%。
• 丹佛：总租金上涨3.6%，净租金上涨4.6%，租户实际租金下跌2.8%，业主实际租金下跌11.6%。
• 休斯敦：总租金上涨3.4%，净租金上涨5.2%，租户实际租金下跌3.2%，业主实际租金下跌10.2%。
• 洛杉矶下城区：总租金上涨6.4%，净租金上涨9.2%，租户实际租金上涨6.6%，业主实际租金上涨10.9%。
• 洛杉矶西区：总租金上涨6.2%，净租金上涨7.4%，租户实际租金上涨5.4%，业主实际租金上涨至33.23美元。
• 迈阿密：总租金上涨2.5%，净租金上涨2.6%，租户实际租金上涨3.3%，业主实际租金上涨4.5%。
• 曼哈顿下城区：总租金上涨3.7%，净租金上涨5.5%，租户实际租金下跌7.8%，业主实际租金下跌23.6%。
• 曼哈顿中城区：总租金下跌7.0%，净租金下跌11.2%，租户实际租金下跌11.2%，业主实际租金下跌26.1%。
• 新泽西北部：总租金下跌6.2%，净租金上涨10.9%，租户实际租金下跌9.0%，业主实际租金下跌26.1%。
• 费城：总租金下跌2.4%，净租金下跌4.9%，租户实际租金下跌1.2%，业主实际租金下跌5.0%。
• 圣地亚哥：总租金上涨3.8%，净租金上涨4.8%，租户实际租金上涨3.9%，业主实际租金上涨6.4%。
• 旧金山：总租金上涨2.6%，净租金上涨9.4%，租户实际租金上涨3.4%，业主实际租金上涨6.5%。
• 圣何塞：总租金上涨3.6%，净租金上涨4.9%，租户实际租金上涨4.7%，业主实际租金上涨7.4%。
• 华盛顿特区：总租金上涨6.0%，净租金上涨9.6%，租户实际租金下跌1.5%，业主实际租金下跌10.7%。

郊区市场租金走势

• 劳德代尔堡：总租金上涨6.9%，净租金上涨10.8%，租户实际租金上涨4.4%，业主实际租金上涨20%。
• 奥兰治县：总租金上涨8.1%，净租金上涨12.2%，租户实际租金上涨6.7%，业主实际租金上涨12.6%。
• 森尼韦尔/圣克拉拉：总租金上涨2.8%，净租金上涨3.4%，租户实际租金上涨3.8%，业主实际租金上涨5.2%。
• 北弗吉尼亚：总租金小幅下跌，净租金下跌2.6%，租户实际租金下跌1.9%，业主实际租金下跌6.5%。

名词解释

• 总租金：包括净租金、运营支出、房地产税和租户电费。
• 租户实际租金：总租金减去业主优惠分摊价值。
• 业主实际租金：总租金减去业主成本（包括运营支出、房地产税、租户电费、优惠及佣金）。

总结

2017年，美国主要CBD市场租金继续上涨，但涨幅有限，而业主优惠力度加大，使得租户实际租金增幅显著低于总租金。技术产业和阳光地带市场表现尤为强劲，而传统租户市场则面临租金下行压力。郊区市场租金整体上涨，但部分市场如北弗吉尼亚出现下跌。整体来看，尽管市场表现不一，但美国写字楼市场仍显示出一定的增长潜力。