2020年三季度中国写字楼租金指数研究报告_10页_1003kb

写字楼租金指数分析总结

核心内容概述

本报告由中国房地产指数系统发布，由中指研究院主办，主要分析了2020年三季度全国重点城市主要商圈写字楼租金变动情况及市场运行趋势。报告涵盖了租金指数的编制说明、数据来源、计算方法及市场运行分析等内容，旨在为写字楼运营机构、租赁企业、金融机构及房地产经纪公司提供市场参考。

主要观点

• 租金整体下行：2020年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.8元/平方米·天，环比下跌0.58%。
• 市场回温但未完全恢复：尽管疫情得到有效控制，写字楼市场整体有所回温，但租金仍未恢复至疫情前水平。
• 区域差异显著：一线城市和二线城市写字楼租金均呈现下跌趋势，但部分核心商圈租金有所回升。
• 政策与经济推动长期发展：国家及地方出台多项政策支持经济发展，经济稳步复苏有望推动写字楼市场长期平稳发展。
• 供应增加加剧下行压力：写字楼供应持续增加，空置率上升，业主采取“以价换量”策略以加速去化。

关键信息

1. 指数编制说明

• 指数构成：写字楼租金指数是中国房地产指数系统的重要组成部分，反映全国重点城市写字楼租金水平及变化。
• 样本选取：以典型甲级写字楼为样本，覆盖15个重点城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。
• 计算方法：采用加权平均法和中位数法相结合的方式计算租金指数，加权平均法以建筑面积为权重。

2. 租金变动情况

• 全国平均租金：2020年三季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.8元/平方米·天，环比下跌0.58%。
• 涨跌比例：
  • 环比上涨：27.5%
  • 环比下跌：68.8%
  • 与上期持平：3.8%

3. 城市等级分析

• 一线城市：

  • 环比上涨：27.8%
  • 环比下跌：72.2%
  • 具体商圈：北京科技园区、广州北京路等10个商圈租金上涨；广州体育中心、上海漕河泾等26个商圈租金下跌。

• 二线城市：

  • 环比上涨：27.3%
  • 环比下跌：65.9%
  • 其他：6.8%商圈租金持平。
  • 成都、南京、武汉主要商圈租金均下跌；重庆、杭州、天津等7个城市租金涨跌互现。

4. 租金跌幅较大的商圈

• 跌幅较大：
  • 武汉武昌中心：环比下跌2.85%，租金降至2.7元/平方米·天。
  • 天津华苑：环比下跌2.75%，租金降至1.3元/平方米·天。
  • 苏州湖西：环比下跌2.74%，租金降至2.5元/平方米·天。
  • 上海漕河泾、天津小白楼街等18个商圈跌幅在1.0% - 2.0%之间。
  • 成都春熙路、广州琶洲等31个商圈跌幅在1.0%以内。

5. 租金涨幅较大的商圈

• 涨幅较小：
  • 北京科技园区、广州北京路等22个商圈租金环比上涨，但涨幅均在1.0%以内。

市场趋势研判

1. 市场表现

• 活跃度提升：写字楼市场活跃度有所提高，问询量及带看量增长。
• 核心商圈受关注：区位优势显著、高品质楼盘集中的核心商圈及价格优势、楼龄较短的新兴商圈受到更多关注。
• 空置率上升：部分商圈因上半年项目推迟入市，空置率依旧呈上升趋势。
• 租金持续下跌：受供应增加及市场向租户倾斜影响，租金继续下跌，预计四季度仍将持续。

2. 供应方面

• 新开工面积：2020年前三季度，全国15个重点城市办公楼新开工面积2069.8万平方米，同比小幅下降3.5%。
• 一线城市增长显著：一线城市新开工面积同比增长45.7%，二线城市同比下降26.9%。
• 供应趋势：未来2-3年，写字楼供应或将保持稳定增长，一线城市或迎来供应高峰。

3. 需求方面

• 服务业复苏：2020年前三季度，服务业增加值增速由上半年同比下降1.6%转为增长0.4%。
• 主力行业：TMT产业、专业服务业、金融业为写字楼市场需求主力。
• 企业类型：新设立及有搬迁需求的内资企业较多，推动市场需求增长。

展望未来

• 短期趋势：租金仍将面临下行压力，业主继续采取“以价换量”策略。
• 长期趋势：随着经济复苏和政策支持，写字楼市场有望逐渐走出下行区间，租金将缓步恢复平稳运行态势。
• 政策支持：国家及地方出台多项政策推动经济及产业发展，包括支持新业态新模式、服务贸易创新、数字贸易试验区建设等。
• 经济复苏：IMF预计2020年中国经济将增长1.9%，为全球唯一实现正增长的主要经济体。

数据来源与指数发布

• 数据来源：CREIS中指数据库·写字楼版、商业运营管理机构及经纪公司等中介机构。
• 指数发布：中国房地产指数系统每季度定期发布重点城市主要商圈写字楼租金指数及分析报告。

总结

2020年三季度，全国重点城市写字楼市场整体有所回温，但租金仍面临下行压力。受疫情影响，市场活跃度提升，但需求尚未恢复至疫情前水平。未来，随着经济稳步复苏和政策支持，写字楼市场将逐步恢复，租金有望趋于平稳。