2021中国写字楼租金指数研究报告_12页_1mb

2021年中国写字楼租金指数总结

核心内容

2021年四季度，中国重点城市主要商圈写字楼租金整体呈现小幅上涨趋势，平均租金为4.77元/平方米/天，环比上涨0.16%。这一趋势反映出写字楼市场在经济逐步恢复和重点行业需求释放的背景下保持稳定运行。

主要观点

1. 租金变动情况

• 全国整体表现：2021年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金环比上涨0.16%。
• 商圈表现分化：
  • 上涨商圈：63.7%的商圈租金上涨，其中北京望京和杭州钱江新城涨幅最大，分别为0.77%和0.68%。
  • 下跌商圈：33.8%的商圈租金下跌，南昌红谷滩中心区跌幅最大，为0.77%。
  • 持平商圈：2.5%的商圈租金保持不变。

2. 市场供需趋势

• 需求分化：一线城市写字楼市场需求相对旺盛，尤其是TMT（科技、媒体和通信）行业及金融行业的头部企业需求持续释放，带动租金上涨。
• 供应情况：部分二线城市因新增供应项目集中入市，导致租金承压，空置率上升。
• 空置率变化：
  • 北京、重庆空置率下降，分别为14.8%和27.2%。
  • 广州、武汉、天津、成都、南京空置率均有所上升。

3. 租赁案例分析

• 行业分布：TMT行业租赁案例最多，占全年租赁案例的30%，其次是租赁和商务服务业、批发零售业、金融业等。
• 大体量租赁：TMT行业在48笔5000平方米及以上租赁案例中占据主导，总租赁面积约34万平方米，占比达52%。

4. 大宗交易活跃

• 交易数量：重点城市共监测到223宗大宗交易，其中一线城市占比69.5%，上海和北京交易最活跃。
• 交易金额：多笔交易金额超50亿元，如佳兆业集团控股有限公司130亿元收购北京耀辉国际城，和谐健康保险股份有限公司91亿元收购北京SK大厦。
• 物业类型：写字楼仍是大宗交易的首选，占比38%；物流仓储、数据中心等工业物业交易也较为活跃。
• 买家类型：内资买家占比近60%，外资买家占比24%，较上年提升4.4个百分点。

关键信息

1. 经济背景

• 2021年全年GDP增长8.1%，服务业增加值占GDP比重达53.3%，成为经济增长的主要动力。
• TMT、生物医药等行业头部企业扩张带动写字楼租赁需求，成为市场核心驱动力。

2. 市场展望

• 2022年写字楼市场将面临需求收缩、供给冲击和预期减弱的三重压力。
• 空置率可能上升，租金水平或将承压，但优质写字楼资产仍具投资价值。

3. 指数编制说明

• 样本选取：以典型甲级写字楼为样本，覆盖全国15个重点城市。
• 数据来源：通过中指数据CREIS、商业运营管理机构及房地产经纪公司等渠道获取。
• 指数模型：
  • 加权平均法：以建筑面积为权重，计算商圈及重点城市平均租金。
  • 中位数法：反映租金分布的中间值，减少异常值影响。

附录信息

• 研究主办：中指研究院、中国房地产指数系统。
• 主要研究成员：包括莫天全、黄瑜、曹晶晶等20余名研究人员。
• 指数发布：每季度定期发布重点城市主要商圈写字楼租金指数及其分析报告。

结构总结

• 租金变动：整体上涨，但区域分化明显。
• 商圈表现：部分商圈因行业需求增长租金上涨，部分因供应增加或行业衰退租金下跌。
• 供需趋势：TMT和金融行业成为需求主力，二线城市供应压力较大。
• 大宗交易：一线城市交易活跃，内资和外资均参与积极，写字楼仍是首选。
• 指数编制：采用加权平均法和中位数法，样本以典型甲级写字楼为主，覆盖15个重点城市。

数据支持

• 图表与表格：包含租金变化趋势图、租金涨跌分布图、重点城市租赁案例表、大宗交易案例表等，数据来源清晰明确。

总体评价

2021年四季度，中国写字楼市场整体平稳运行，重点城市租金小幅上涨，但部分区域面临空置压力。TMT和金融行业需求增长是主要驱动力，大宗交易市场活跃，优质写字楼资产价值凸显。展望2022年，市场或面临下行压力，但核心城市仍具发展潜力。