美国写字楼实际租金指数2018年

SERI报告总结：2017年美国写字楼市场租金走势

核心内容

第一太平戴维斯实际租金指数（SERI）是一项长期跟踪美国主要中央商务区（CBD）及郊区写字楼市场租金走势的研究，涵盖净租金、运营支出、房地产税和租户电费等要素。2017年的报告数据显示，尽管总租金整体上涨，但租户实际租金涨幅较小，业主实际租金也呈现温和增长。

主要观点

• 租金上涨：2017年，美国主要CBD市场的总租金连续第七年上涨，从2016年的48.51美元涨至49.99美元，涨幅为3.1%。净租金上涨3.8%，是总租金上涨的主要驱动因素。
• 优惠力度加大：在总租金上涨的背景下，业主提供了更多优惠，尤其是装修补贴。优惠分摊价值平均上涨8.3%，达到94.83美元，占总租金的24.9%。
• 租户实际租金涨幅有限：由于业主加大优惠力度，租户实际租金仅上涨1.4%至37.53美元，涨幅为本轮周期以来最小。
• 业主实际租金温和增长：业主实际租金整体上涨2.0%，但涨幅低于上一轮周期，且部分市场出现下跌。

关键信息

总租金走势

租户实际租金走势

• 租金上涨：2017年，15个市场租户实际租金上涨，其中亚特兰大、菲尼克斯和坦帕湾涨幅最大，分别达到14.5%、13.2%和10.3%。
• 租金下跌：曼哈顿中城区、曼哈顿下城区和华盛顿特区等市场租户实际租金出现下跌，其中曼哈顿中城区跌幅最大，达11.2%。
• 租金基数：阳光地带市场租金基数较低，因此涨幅相对较高。

业主实际租金走势

• 涨幅较小：业主实际租金整体上涨2.0%，但涨幅不及2016年，部分市场出现下跌，如曼哈顿中城区和新泽西北部。
• 市场差异：高端市场如旧金山和洛杉矶西区业主实际租金较高，而传统租户市场如曼哈顿和华盛顿特区业主实际租金增长乏力。

建筑支出与租金构成

• 净租金占比：净租金占总租金的比例从2016年的62.5%升至2017年的63.0%，说明净租金在总租金中的重要性上升。
• 运营支出：全国运营支出同比上涨2.1%至9.93美元，部分市场如洛杉矶下城区和圣地亚哥上涨明显。
• 房地产税：全国房地产税同比上涨2.0%至6.22美元，优质物业价格上涨是主要驱动因素。
• 租户电费：全国租户电费变化微小，仅上涨0.5%至2.35美元。

市场趋势分析

• 技术产业市场表现强劲：奥斯汀、波士顿、西雅图等技术产业中心租金上涨明显。
• 阳光地带市场增长迅速：亚特兰大、达拉斯、坦帕湾等市场租金涨幅较高，且有部分市场租金已高于上一轮峰值。
• 传统租户市场表现疲软：曼哈顿、华盛顿特区等传统租户市场租金增长缓慢，甚至出现下跌。
• 业主优惠策略：业主通过装修补贴和免租期等方式吸引租户，尤其在供应紧缺市场表现突出。
• 市场波动与未来展望：2018年市场可能继续温和增长，但要达到上一轮峰值仍需时间。

总结

2017年，美国主要CBD及郊区写字楼市场租金整体呈现上涨趋势，但涨幅有限。租户实际租金涨幅受到业主优惠力度加大的影响，仅增长1.4%。业主实际租金温和增长，部分市场甚至出现下跌。运营支出和房地产税温和上涨，而租户电费变化不大。技术产业市场和阳光地带市场表现突出，传统租户市场则相对疲软。未来，市场可能继续温和增长，但要达到上一轮峰值仍需进一步观察。