> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 东莞 # 写字楼市场概况 2025年 # 东莞宏观经济概况 地区生产总值 (亿元) 社会消费品零售总额增长率 2024年人口 (万) 第三产业增长率 城镇居民人均可支配收入（元） 房地产开发投资增速 * 中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。 注：人口为2024年末常住人口数据，其他数据为2025Q3累计值；部分数据暂未从公开渠道获取。 来源：当地统计局 # 主要地块成交情况 <table><tr><td>区域</td><td>竞得方</td><td>成交时间</td><td>土地用途</td><td>土地面积 (平方米)</td><td>总价 (亿元)</td><td>容积率</td><td>地块编号</td></tr><tr><td>莞城街道</td><td>东莞市柏宇实业投资有限公司</td><td>2025年第四季度</td><td>商业用地（C2商业金融业用地）</td><td>8,365.7</td><td>0.52</td><td>≤1.5</td><td>2025WG020</td></tr><tr><td>滨海湾新区</td><td>东莞市灵犀岛开发建设有限公司</td><td>2025年第三季度</td><td>商务金融用地（C2商业金融业用地）</td><td>32,888.4</td><td>1.22</td><td>≤1.0</td><td>2025WG011</td></tr><tr><td>长安镇</td><td>OPPO广东移动通信有限公司</td><td>2025年第一季度</td><td>商业用地（C2商业金融业用地）</td><td>33,001.4</td><td>3.26</td><td>≤1.29</td><td>2025WG002</td></tr></table> 来源：东莞市公共资源交易中心 # 甲级写字楼市场概况 # 东莞写字楼市场 主要市场指标 新增供应，净吸纳量和空置率 注1：本页数据聚焦中心城区甲级写字楼市场。租金为位于中层的甲级写字楼平均租金面价，按建筑面积计算，并未依据免租期、装补等租赁成本因素进行折算； 注2：新供应及吸纳量为年内累计指标； 来源: 戴德梁行研究部 <table><tr><td>存量 (平方米)</td><td>新增供应 (平方米)</td><td>平均租金 (元/平方米/月)</td><td>空置率</td><td>净吸纳量 (平方米)</td></tr><tr><td>1,927,610</td><td>0</td><td>48.2</td><td>42.7%</td><td>77,336.4</td></tr><tr><td>同比</td><td>同比</td><td>同比</td><td>同比</td><td>同比</td></tr><tr><td>→</td><td>→</td><td>↓</td><td>↓</td><td>↑</td></tr></table> 注：此表为年度指标。 # 写字楼市场各区域概况 四大核心区域 # 总存量 1,927,610平方米 <table><tr><td>区域</td><td>平均租金 (元/平方米/月)</td><td>空置率</td></tr><tr><td>鸿福路</td><td>49.3</td><td>46.6%</td></tr><tr><td>国际商务区</td><td>44.7</td><td>37.4%</td></tr><tr><td>南城总部基地</td><td>48.5</td><td>39.1%</td></tr><tr><td>其他</td><td>45.0</td><td>43.0%</td></tr></table> 注：本页数据聚焦中心城区甲级写字楼市场。租金为位于中层的甲级写字楼租金面价，并未依据免租期、装补等租赁成本因素进行折算； 来源：戴德梁行研究部 # 东莞写字楼市场 未来供应 (2026-2028) 平方米 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 鹏瑞天玥广场 东骏广场 水业大厦 莞商汇 盛和湾区中心 东实唯美国际智造中心 湾熙中心 2026F 南城商贸金融大厦 香港中心 注：本页统计聚焦中心城区甲级写字楼市场。 来源：戴德梁行研究部 南城总部基地 其他 国际商务区 南城总部基地 其他 # 东莞写字楼市场 租赁成交 主要租赁交易 <table><tr><td>项目名称</td><td>商务区</td><td>租户</td></tr><tr><td>民盈国贸中心T2</td><td>鸿福路</td><td>盈科东莞律师事务所</td></tr><tr><td>中天大厦</td><td>鸿福路</td><td>宝鹿跨境电商</td></tr><tr><td>寰宇汇金中心T7</td><td>南城总部基地</td><td>卓建生态环境集团有限公司</td></tr><tr><td>寰宇汇金中心T9</td><td>南城总部基地</td><td>东莞提迪凯沿感智能科技有限公司</td></tr><tr><td>寰宇汇金中心T8</td><td>南城总部基地</td><td>东莞光元控股有限公司</td></tr><tr><td>恒兆中心</td><td>南城总部基地</td><td>深圳市千宇速派跨境物流有限公司东莞分公司</td></tr></table> 来源：戴德梁行研究部 注：以成交宗数计 # 东莞写字楼市场 市场总结 # 概况 - 2025年，东莞中心城区暂未有新甲级写字楼投入使用，存量维持在192.8万平方米。企业租赁办公场所的新增需求持续疲软，整体办公租赁市场维持激烈竞争局面，多数业主继续通过下调租金的方式来提升项目的竞争力，以期获得企业青睐。2025年，中心城区甲级写字楼平均租金同比2024年进一步下降 $7.8\%$ 至每月每平方米48.2元，降幅较2024年有所放缓。 - 市场租赁活动主要来自存量租户的贡献，以价换量的策略驱动企业从老旧物业升级搬迁至优质楼宇，存量甲级写字楼的空置面积也因此得以继续去化。2025年全年，中心城区甲级写字楼净吸纳量达到7.7万平方米，是2024年的5.7倍，带动空置率同比回落4.0个百分点至 $42.7\%$ 。其中，南城总部基地、国际商务区空置率的降幅分别为7.3个百分点、4.8个百分点，在2025年末均回落至 $40\%$ 以内。值得一提的是，南城总部基地净吸纳量占中心城区的比重高达 $62.3\%$ ，意味着新供应带来竞争压力的同时也在逐渐吸纳企业入驻。 - 从租赁企业的行业性质来看，以数量计，TMT行业占比 $24.2\%$ ，新材料、云计算、软件开发、通讯卫星等行业的公司均有租赁活动；商贸及零售行业占比 $15.2\%$ ，服饰、家具、医疗用品公司均有贡献；专业服务业占比 $14.6\%$ ，以律所、企业人力/财会服务提供商、广告设计公司、赛事组织服务商为主。2025年前11月，东莞外贸进出口总额保持 $14.3\%$ 双位数同比高增幅，1.4万亿的规模创历史同期新高，稳居全国第五，电商平台、供应链服务、货运代理、船舶租赁等出海相关需求增长为写字楼租赁市场带来需求亮点。 # 展望 - 未来三年，预计中心城区将有105.2万平方米的甲级写字楼陆续投入使用，其中，国际商务区的占比为 $73.0\%$ ，目前部分来自金融、专业服务业的公司已在该区域开始询租，预计来年企业办公场所需求将向该片区延伸。 - 2025年前三季度，东莞第三产业增加值同比增速进一步上升至 $4.4\%$ ，较2024年全年的增速提升了2.3个百分点，亦从2024年落后全市地区生产总值增速2.5个百分点逐步拉近至仅相差0.1个百分点，表明整体服务业呈现稳步增长趋势。商务空间以完善的办公设施设备配套、灵活的租赁条件为优势吸引企业入驻。2025年，留意到市场上部分商务空间企业注册数量有所增加，局部行业向好发展有望提振他们对办公空间扩容需求。 - 根据《东莞市国土空间总体规划（2021-2035）》，东莞将持续优化“一主、两副、六片区”城镇空间结构，因此，除了以行政文化、金融商贸、公共服务为主要功能的“主”中心城区，松山湖、滨海湾两个副中心将分别以“科技创新”、“对外开放、创新发展”为主要职能联动协调发展。轨道网络密度的增加为区域之间实现互联互通、融合发展提供基础，也将为生产要素自由流动提供便利；万象滨海购物村等商业的开业为滨海湾新区注入活力的同时，也将促进片区实现产城融合、能级跃升。 # 程家龙 Jialong Cheng 大中华区副总裁 华南及华中区董事总经理 jialong.cheng@cushwake.com # 张晓端 Xiaoduan Zhang 华南及华中区研究部主管 xiaoduan.zhang@cushwake.com # 温宁 Ning Wen 华南区研究部助理董事 ning.n.wen@cushwake.com 中国东莞市东莞大道13号嘉宏振兴大厦2809室 Tel: +86 755 2151 7789 www.cushmanwakefield.com.cn # 关于戴德梁行 戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有52,000名专业员工。在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。2024年公司全球营业收入达94亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行致力于“戴领无限超越”，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的官方微信（戴德梁行）。 # 免责声明 ©2026戴德梁行。版权所有。本报告中所包含的信息从多个被认为是可靠的来源收集，包括由戴德梁行委托完成的报告。本报告仅供信息参考之用，其中可能包含错误或遗漏；本报告不对其准确性作出任何保证或声明。 本报告中的任何内容均不得被视为CWK证券未来表现的指标。您不应基于此处的观点，购买或出售CWK或任何其他公司的证券。CWK对于基于本报告所包含的信息所购买或出售的证券，概不负责。您在浏览本报告时，即放弃因报告中信息的准确性、完整性、充分性或您使用报告中包含的信息而对CWK以及CWK的关联公司、高级职员、董事、雇员、代理人、顾问和代表提出任何索赔。 # Better never settles