2025年度东莞写字楼市场报告_10页_3mb

东莞写字楼市场总结（2025年）

核心内容

2025年，东莞写字楼市场在宏观经济和房地产投资的背景下呈现出一定的变化趋势。整体市场在新增供应不足的情况下，依靠存量租户的升级和搬迁，实现了净吸纳量的显著增长，带动空置率的下降。同时，第三产业的快速增长为写字楼租赁市场提供了新的需求亮点。

主要观点

宏观经济概况

• 东莞地区生产总值保持增长，社会消费品零售总额增长率稳步提升。
• 2024年末常住人口约为2024万，2025年第三季度第三产业增长率达到4.4%，较2024年全年增速提升了2.3个百分点。
• 城镇居民人均可支配收入持续增长，为市场提供了更坚实的消费基础。

写字楼市场表现

• 2025年，东莞中心城区甲级写字楼市场新增供应为0，存量维持在192.8万平方米。
• 平均租金同比下降7.8%至48.2元/平方米/月，降幅较2024年有所放缓。
• 净吸纳量达到7.7万平方米，是2024年的5.7倍，空置率同比下降4.0个百分点至42.7%。
• 南城总部基地和国际商务区的空置率降幅显著，分别为7.3和4.8个百分点，均回落至40%以内。

重点区域表现

• 鸿福路：平均租金49.3元/平方米/月，空置率46.6%。
• 国际商务区：平均租金44.7元/平方米/月，空置率37.4%。
• 南城总部基地：平均租金48.5元/平方米/月，空置率39.1%。
• 其他区域：平均租金45.0元/平方米/月，空置率43.0%。

未来供应展望

• 未来三年（2026-2028年），预计中心城区将有105.2万平方米的甲级写字楼陆续投入使用。
• 国际商务区将占据主要供应份额（73.0%），预计将吸引更多金融和专业服务企业入驻。

租赁成交情况

• 2025年主要租赁交易集中在南城总部基地和国际商务区，南城总部基地净吸纳量占中心城区的62.3%。
• 租户行业分布广泛，TMT行业占比24.2%，商贸及零售行业占比15.2%，专业服务业占比14.6%。
• 东莞外贸进出口总额保持14.3%的双位数同比增长，为写字楼租赁市场注入了新的活力。

关键信息

• 主要地块成交：

  • 莞城街道：东莞市柏宇实业投资有限公司，2025年第四季度，商业用地（C2），面积8,365.7平方米，总价0.52亿元。
  • 滨海湾新区：东莞市灵犀岛开发建设有限公司，2025年第三季度，商务金融用地（C2），面积32,888.4平方米，总价1.22亿元。
  • 长安镇：OPPO广东移动通信有限公司，2025年第一季度，商业用地（C2），面积33,001.4平方米，总价3.26亿元。

• 主要租赁交易：

  • 民盈国贸中心T2（鸿福路）：盈科东莞律师事务所
  • 中天大厦（鸿福路）：宝鹿跨境电商
  • 寰宇汇金中心T7（南城总部基地）：卓建生态环境集团有限公司
  • 寰宇汇金中心T9（南城总部基地）：东莞提迪凯沿感智能科技有限公司
  • 寰宇汇金中心T8（南城总部基地）：东莞光元控股有限公司
  • 恒兆中心（南城总部基地）：深圳市千宇速派跨境物流有限公司东莞分公司

• 市场趋势：

  • 企业租赁需求以价换量，推动老旧物业升级。
  • 东莞第三产业增速逐步接近地区生产总值增速，显示出服务业的强劲发展势头。
  • 未来三年，随着新供应的增加，国际商务区将成为企业办公需求的主要增长点。

市场展望

• 东莞将继续优化“一主、两副、六片区”的城镇空间结构，推动松山湖和滨海湾新区的发展。
• 轨道网络的扩展和万象滨海购物村等商业项目的开业，将促进区域间的互联互通和产城融合。
• 随着第三产业的稳步增长和出海相关行业的扩张，写字楼租赁市场有望迎来新的发展机遇。

报告来源

• 戴德梁行研究部：提供市场数据和分析，是东莞写字楼市场的重要研究机构。
• 联系方式：
  • 程家龙（Jialong Cheng）：大中华区副总裁，华南及华中区董事总经理
  • 张晓端（Xiaoduan Zhang）：华南及华中区研究部主管
  • 温宁（Ning Wen）：华南区研究部助理董事
  • 地址：中国东莞市东莞大道13号嘉宏振兴大厦2809室
  • 电话：+86 755 2151 7789
  • 官网：www.cushmanwakefield.com.cn

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