20160424-华泰证券-地产三重器系列研究之土地制度篇（五）：话地租历史，看万亿元市场破局_1mb

中国土地制度改革与地价补交市场分析

核心内容

本文围绕中国土地制度的历史演变、当前改革重点及未来地价补交市场进行深入分析，重点探讨土地所有权与使用权分离所带来的影响，并与国际经验进行对比。

主要观点

• 土地制度改革的三大阶段：

  • 第一阶段（封建时期）：通过平均地权解决劳动力问题。
  • 第二阶段（1950年后）：通过土地公有制改革提高劳动生产率。
  • 第三阶段（当前）：通过明确土地使用权与所有权，推动土地金融化，解决资源错配问题。

• 当前土地制度问题：

  • 土地所有权和使用权的分离，导致土地金融发展受限。
  • 土地使用权有偿出让制度始于1986年，但到期后的处理机制尚不明确，存在补交地价和续期的争议。

• 国际土地制度比较：

  • 土地公有制国家普遍采用“补交地价”或“收回土地”方式处理到期使用权。
  • 香港采用“不补交地价，续期缴纳租金”的模式，为国内提供参考。

• 地价补交市场预测：

  • 中国土地有偿出让累计面积超过300亿平方米，预计未来年均补交地价可达万亿元。
  • 补交高峰期预计在2050年左右，主要受住宅用地70年使用权到期影响。

关键信息

土地制度历史演变

• 封建时期：土地主要分为国有和地主所有，农民通过租借形式耕作。
• 1947-1952年：土地改革后，土地归国家和集体所有，实现公有制。
• 1986年至今：土地使用权有偿出让制度建立，土地使用权期限明确，但到期后的处理机制尚不完善。

土地使用权与所有权分离

• 土地使用权从无期限变为有期限，但未明确到期后的续期方式和费用。
• 2007年《物权法》规定住宅用地自动续期，但未涉及费用问题，导致实际操作中出现分歧。

地价补交市场测算

• 1993~2014年，中国累计出让土地面积345.7亿平方米，其中住宅用地占比16.7%。
• 假设补交比例为30%，基准地价为1500元/平方米，2013年土地出让面积对应的年均补交地价可达9270亿元。
• 未来补交高峰期预计在2050年，届时需补交地价的面积和金额将大幅上升。

国际经验借鉴

• 美国：土地交易由买卖双方自行负责，只需缴纳土地税即可。
• 俄罗斯和新加坡：土地到期后可收回，再进行续租或用途调整。
• 瑞典：定期缴纳土地租金，10年后可重新评估。
• 香港：土地到期后无需补交地价，但需缴纳年租金（3%）续期至2047年。

地价补交对房地产金融的影响

• 房地产金融的发展依赖于土地使用权的明晰。
• 住宅金融和农地金融的解决是土地活化的前提条件。
• 以房养老等金融创新需依赖独立产权，而当前土地到期问题可能影响此类金融模式的实施。

附录：华泰房地产团队精品系列报告

房地产金融系列报告

1. 《新兴万亿级市场：房地产基金---房地产金融系列研究专题之开篇（一)》 2015.9.13
2. 《房地产基金：别人有的，我们也一定有---房地产金融专题研究系列之经验篇（二)》2015.9.20
3. 《房地产基金成长史：造就、成就---房地产金融专题研究系列之历史篇（三)》 2015.9.27
4. 《房地产基金：因资产配置而生，解存量物业之惑---房地产金融专题研究系列之理解篇(四)》2015.10.11

地产三重器系列报告

1. 《因去库存引起的地与人---地产三重器系列研究之库存篇（一)》 2016.1.12
2. 《地产周期的两年誓约---地产三重器系列研究之房价篇（二）》 2016.3.7
3. 《地产税制改革的历史得失，兼论营改增---地产三重器系列研究之税制篇(三)》2016.3.20
4. 《6大角度看房价泡沫---地产三重器系列研究之房价比较篇（四)》 2016.3.26

新经济系列报告

1. 《What Disney---新经济之主题公园来源篇（一)》 2016.3.28

风险提示

• 地价补交比例过高可能对房地产市场造成较大压力。
• 土地使用权到期后的处理方式尚未形成统一标准，存在政策不确定性。

评级说明

• 行业评级：基于报告发布日后6个月内的行业涨跌幅与沪深300指数对比，分为“增持”、“中性”、“减持”三类。
• 公司评级：基于公司股价与沪深300指数的对比，分为“买入”、“增持”、“中性”、“减持”、“卖出”五类。