20160424-华泰证券-地产三重器系列研究之土地制度篇（五）：话地租历史，看万亿元市场破局_17页_1mb

中国土地制度改革与地价补交市场分析总结

核心内容

本文主要围绕中国土地制度的历史演变、当前存在的土地使用权与所有权分离问题，以及未来可能面临的大规模地价补交市场进行分析。文章提出，中国土地制度改革经历了三个阶段，分别是提高劳动积极性、提高劳动生产率、以及解决土地金融问题。当前阶段的核心在于明确土地使用权和所有权，以促进土地金融的发展。

主要观点

• 土地制度改革目的：历次改革均以提高劳动积极性为目标，从封建时期的土地分配到现代的土地使用权制度，旨在激发土地使用效率。
• 土地使用权与所有权分离：中国实行土地公有制，但土地使用权是有期限的，导致到期后需重新租赁或补交地价，产生较大的制度性问题。
• 土地使用权有偿出让制度：自1986年起，土地使用权开始有偿出让，并设定使用年限，如住宅用地为70年，工业用地为50年等。
• 地价补交问题：由于土地使用权期限限制，未来将面临大规模地价补交需求，预计在2050年达到高峰，年均补交金额可达万亿元。
• 国际经验借鉴：部分国家采用补交地价或收回土地的方式处理使用权到期问题，如瑞典按年缴纳租金，美国按增值部分交税等。
• 政策不确定性：当前中国对于土地使用权到期后的处理尚无统一规定，地方政策探索中，如深圳、青岛和温州等地已有不同实践。

关键信息

土地制度演变

• 封建时期：土地主要分为国有和地主所有，农民通过租借方式耕作。
• 1947年-1952年：土地改革，将土地收归国家和集体所有，确立土地公有制。
• 1986年至今：土地使用权有偿出让，进入市场化阶段。

土地使用权到期处理

• 国内现状：土地使用权到期后，补交地价缺乏明确法规，地方政策探索中。
• 国际做法：包括补交地价、收回土地、按年缴纳租金等。
• 案例分析：
  • 温州：住宅用地到期后需补交房价的30%，引发争议。
  • 青岛：到期住宅小区仍可正常出售、出租和抵押。
  • 深圳：参考香港模式，土地使用权到期后续期不补交地价，但需缴纳年租金。

地价补交市场测算

• 历史数据：1993~2014年土地有偿出让面积达345.7亿平方米。
• 2014年结构：住宅用地占比16.7%，工业用地占比24.2%，商服用地占比8.1%，基础设施用地占比51.0%。
• 补交规模：假设补交比例为30%，基准地价为1500元/平方米，按2013年土地出让面积测算，年均补交地价可达9270亿元，2050年为高峰期。

金融与土地改革

• 农地金融与住宅金融：是土地活化的前提条件，当前住宅金融相对更成熟。
• 土地金融问题：土地使用权的明确是实现土地金融化的重要条件。
• 抵押与产权：住房抵押时需考虑产权和使用年限，但交易环节未设限制。

图表目录

• 图1：封建时期土地分类
• 图2：《天朝田亩制度》土地分配方式
• 图3：1950年土地改革法确立土地公有制
• 图4：第三次土地改革目标
• 图5：土地金融化前提
• 图6：温州住宅用地基准地价增长
• 图7：青岛到期住宅小区交易情况
• 图8：1993~2014年土地出让面积
• 图9：2014年土地出让结构
• 图10：地价补交高峰期预测

风险提示

• 地价补交比例过高可能导致市场波动和经济负担。

附：华泰房地产团队精品系列报告

房地产金融系列

1. 《新兴万亿级市场：房地产基金---房地产金融系列研究专题之开篇（一)》 2015.9.13
2. 《房地产基金：别人有的，我们也一定有---房地产金融专题研究系列之经验篇（二)》 2015.9.20
3. 《房地产基金成长史：造就、成就---房地产金融专题研究系列之历史篇（三)》 2015.9.27
4. 《房地产基金：因资产配置而生，解存量物业之惑---房地产金融专题研究系列之理解篇(四)》 2015.10.11

地产三重器系列

1. 《因去库存引起的地与人---地产三重器系列研究之库存篇（一)》 2016.1.12
2. 《地产周期的两年誓约---地产三重器系列研究之房价篇（二）》 2016.3.7
3. 《地产税制改革的历史得失，兼论营改增---地产三重器系列研究之税制篇(三)》 2016.3.20
4. 《6大角度看房价泡沫---地产三重器系列研究之房价比较篇（四)》 2016.3.26

新经济系列

1. 《What Disney---新经济之主题公园来源篇（一)》 2016.3.28

评级说明

• 行业评级：以6个月行业涨跌幅与沪深300指数对比为基准，分为增持、中性、减持。
• 公司评级：以6个月公司涨跌幅与沪深300指数对比为基准，分为买入、增持、中性、减持、卖出。

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