20160424-华泰证券-地产三重器系列研究之土地制度篇（五）_话地租历史_看万亿元市场破局_16页_1010kb

中国房地产行业土地制度改革分析总结

核心内容

本文聚焦中国房地产行业土地制度改革，重点分析了土地所有权与使用权分离问题对土地金融的影响，以及当前土地制度与国际对比的差异。通过对历史改革、现状分析和未来趋势的梳理，揭示了土地制度变革对房地产市场发展的深远意义。

主要观点

• 土地改革目的：历次土地改革的核心目标是提高劳动积极性，从太平天国时期的平均地权，到1947年的土地改革，再到当前的金融改革，均体现了这一逻辑。
• 当前土地制度：中国实行土地公有制和集体所有制，土地使用权与所有权分离，导致土地金融发展受限，尤其是住宅用地到期后的续期问题。
• 土地使用权续期机制：土地使用权有偿出让制度始于1986年，但对到期后的续期处理尚未有统一规定，各地实践存在差异。
• 国际经验借鉴：多数国家采取补交地价或收回土地的方式处理到期土地，而部分国家如瑞典实行定期缴纳租金制度，香港则采用3%地租续期政策。
• 地价补交市场潜力：根据测算，中国土地补交市场年均规模可达万亿元，2050年将达到高峰期。

关键信息

土地制度改革历史

• 第一次土地改革：太平天国时期，推行“平均地权”，确立农民土地私有制。
• 第二次土地改革：1947年《中国土地法大纲》和1950年《中华人民共和国土地改革法》的出台，确立土地公有制。
• 第三次土地改革：以解决土地金融问题为目标，重点在于使用权与所有权的进一步明确，推动土地活化。

土地使用权制度

• 1986年：土地使用权有偿出让制度开始实施，土地使用年限由无期限变为有期限。
• 1987年：深圳首次有偿出让土地使用权，期限为50年。
• 2007年《物权法》：规定住宅用地使用权届满后自动续期，但未明确续期费用，导致执行模糊。

土地使用权到期后的处理

• 国内案例：青岛、温州等地出现土地使用权到期后仍正常交易的情况，但缺乏明确法律依据。
• 国际案例：
  • 美国：土地私有，买卖自由，只需缴税即可。
  • 俄罗斯：土地使用权有限，到期后需归还，但有续租优先权。
  • 瑞典：土地租赁制，每年缴纳固定租金，10年后可重新评估。
  • 香港：土地为国有，到期后续期至2047年，不补交地价，但需缴纳3%地租。

地价补交测算

• 土地出让面积：自有统计数据以来，中国土地出让面积超过300亿平方米。
• 2014年供地结构：住宅用地占比16.7%，工业用地24.2%，商服用地8.1%，其余为基础设施建设用地。
• 补交测算：以2013年土地出让面积20.6亿平方米，按45%为住宅、商业、工业用地，基准地价1500元，补交比例30%，测算年补交地价为9270亿元。
• 高峰期预测：2050年左右为地价补交高峰期，届时补交规模将显著上升。

未来趋势与风险提示

• 土地金融化：土地作为金融工具，将推动房地产金融发展，解决资源错配问题。
• 政策不确定性：土地使用权续期规则尚不明确，可能影响市场稳定。
• 风险提示：地价补交比例过高可能导致市场负担加重，影响房地产交易活跃度。

图表目录

• 图1：封建时期土地主要分为国有和地主所有。
• 图2：《天朝田亩制度》按人口和年龄分配土地。
• 图3：1950年《中华人民共和国土地改革法》确立土地公有制。
• 图4：第三次土地改革将解决资源错配问题。
• 图5：农地金融和住宅金融是土地活化的前提。
• 图6：温州住宅用地基准地价增长396%。
• 图7：青岛到期住宅小区仍可正常交易。
• 图8：1993~2014年中国土地出让面积345.7亿平方米。
• 图9：2014年土地出让结构。
• 图10：2050年左右为地价补交高峰期。

附录：华泰房地产团队精品系列报告

• 房地产金融系列报告：

  1. 《新兴万亿级市场：房地产基金---房地产金融系列研究专题之开篇（一)》
  2. 《房地产基金：别人有的，我们也一定有---房地产金融专题研究系列之经验篇（二)》
  3. 《房地产基金成长史：造就、成就---房地产金融专题研究系列之历史篇（三）》
  4. 《房地产基金：因资产配置而生，解存量物业之惑---房地产金融专题研究系列之理解篇(四)》

• 地产三重器系列报告：

  1. 《因去库存引起的地与人---地产三重器系列研究之库存篇（一)》
  2. 《地产周期的两年誓约---地产三重器系列研究之房价篇（二)》
  3. 《地产税制改革的历史得失，兼论营改增---地产三重器系列研究之税制篇(三)》
  4. 《6大角度看房价泡沫---地产三重器系列研究之房价比较篇（四)》

• 新经济系列报告：

  1. 《What Disney---新经济之主题公园来源篇（一)》

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