20221111-开源证券-招商蛇口-001979.SZ-公司信息更新报告_单月销售持续增长_投资拿地力度保持_4页_722kb

报告摘要

招商蛇口（001979.SZ）在2022年10月的销售和拿地表现积极，显示出公司在房地产市场中的持续竞争力。尽管全年累计销售面积和金额同比下降，但单月销售数据呈现显著增长，销售均价持续提升，表明公司销售结构优化。此外，公司在高能级城市加大了投资拿地力度，强化了其在一二线城市的布局。

销售表现：
2022年10月，招商蛇口实现签约销售面积83.16万平方米，签约销售金额249.35亿元，分别同比增长6.14%和50.71%。销售金额连续两月增长超50%，尽管环比9月有所下降，但显示出销售企稳回升的态势。
2022年1-10月，公司累计签约面积和金额分别为836.17万平方米和2265.46亿元，同比下降25.10%和12.02%。累计销售降幅进一步缩窄，销售均价达27093元/平方米，同比增长17%。
投资策略：
公司持续加大在一二线城市的拿地力度，10月新增5宗地块，总计容建面72.2万平方米，对应土地总价139.2亿元。1-10月累计新增拿地计容建面662.5万平方米，对应土地总价1163.2亿元，拿地与销售金额比例为51.3%。其中，一线城市拿地金额占比达50%，表明公司投资策略向高能级城市倾斜。
融资情况：
公司于11月3日成功发行50亿元公司债，其中“22蛇口05”发行总额40亿元，票面年利率2.6%；“22蛇口06”发行总额10亿元，票面年利率3.12%。融资渠道保持通畅，融资利率保持低位。

财务预测：
公司预计2022-2024年归母净利润分别为91.0亿元、154.0亿元和177.4亿元，对应EPS分别为1.18元、1.99元和2.29元。当前股价对应PE分别为12.6倍、7.4倍和6.5倍，维持“买入”评级。
财务指标：
- 毛利率从2020年的28.7%下降至2022年的20.5%，但2023年和2024年预计回升至24.6%和25.7%。
- 净利率从2020年的9.5%下降至2022年的5.0%，但预计2023年和2024年回升至7.3%和7.5%。
- ROE从2020年的6.7%下降至2022年的4.4%，但预计2023年和2024年回升至7.0%和7.6%。
- P/B从2020年的1.4倍下降至2022年的1.3倍，预计2023年和2024年进一步降至1.2倍和1.0倍。
现金流与负债：
- 公司2022年经营活动现金流为-8796百万元，但预计2023年和2024年有所改善。
- 资产负债率从2020年的65.6%上升至2022年的69.1%，但预计2023年和2024年保持稳定。
- 净负债比率从2020年的28.9%上升至2022年的52.7%，预计2023年和2024年进一步上升至75.6%和84.3%。