20201018-兴业证券-物业管理周报_收并购拓展业务边界_7页

物业管理周报（2020.10.12-10.18）总结

核心内容

本周物业管理板块整体小幅回调，但部分公司表现强劲，收并购活动频繁，行业持续整合，IPO进程加快，显示出行业的增长潜力与市场关注度。

主要观点

• 板块表现：物管板块本周平均跌幅为 -4.3%，其中佳兆业美好上涨3.4%，中海物业下跌0.5%，滨江服务下跌0.6%。YTD涨幅前三的公司为永升生活服务（159.6%）、宝龙商业（157.5%）和滨江服务（130.2%）。
• 收并购动态：碧桂园服务宣布以不超过24.5亿元人民币收购满国康洁70%股权，后者覆盖20多个省市自治区，提供城乡环境卫生一体化管理服务。交易包含业绩承诺及核心员工激励计划，若满国康洁扣非净利润年复合增长率超过40%，管理团队将获得1-3%股份奖励。
• IPO扩容：卓越商企将于10月19日港交所主板上市，合景悠活预计下周招股，10月30日上市。世茂服务已通过聆讯，年内将上市。禹洲集团、越秀地产、金科智慧服务、星盛商业、融创服务、华润万象生活、远洋服务等物管公司也在推进上市计划。
• 港股通持仓：港股通持续增持龙头物管公司，其中保利物业增持最多（+1.94%），持股比例达40.25%。其他公司如中海物业（11.68%）、绿城服务（10.68%）等也保持较高持仓比例。
• 行业前景：物业管理行业预计在未来3-5年持续享受规模红利，包括房地产集中度提升、资产证券化推动收并购、物管公司外拓多元化业务、拓展增值服务等。
• 估值与投资逻辑：港股物管板块平均PE为29.7/21.0X，行业具备高成长与高确定性。经营稳健、现金流健康、不受行业周期波动影响，是行业的重要优势。

关键信息

1. 物管公司表现

2. 收并购活动

• 碧桂园服务：拟收购满国康洁70%股权，交易不超过24.5亿元人民币。
• 业绩承诺：满国康洁承诺2019~2023年扣非净利润年复合增长率为19%。
• 激励计划：若满国康洁扣非净利润复合增长率超过40%，核心管理团队可获得1-3%股份奖励。

3. IPO动态

• 卓越商企：10月19日港交所主板上市。
• 合景悠活：预计下周招股，10月30日上市。
• 世茂服务：已通过港交所聆讯，年内将上市。
• 其他公司：金科智慧服务、星盛商业、融创服务、华润万象生活、远洋服务等正在申请上市。

4. 港股通持仓情况

5. 行业趋势

• 规模红利：物业管理行业受益于4大红利：房地产集中度提升、资产证券化加速整合、外拓多元化物业业态、拓展增值服务。
• 估值逻辑：行业属性（存量+增量、无重大资本开支、净现金、稳定分红）决定了估值下限，而管理服务、物业质量、业绩潜力决定了估值上限。
• 投资推荐：首选永升生活服务、宝龙商业、中海物业、碧桂园服务、绿城服务；推荐关注新城悦服务、时代邻里、雅生活服务、保利物业。

风险提示

• 业务扩张和收购不及预期
• 物业管理费提价受阻
• 收缴率不及预期
• 增值业务拓展不及预期

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投资评级说明

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