20200913-兴业证券-物业管理周报_股权激励彰显信心_9页_702kb

报告摘要

物业管理周报（2020.09.07-09.13）总结

核心内容

本周物业管理板块整体回调，但部分公司表现优于大盘。行业仍处于规模扩张与增值服务探索的关键阶段，股权激励、IPO扩容及港股通增持成为推动板块发展的主要动力。

主要观点

板块表现：
- 物管板块平均下跌4.3%。
- 滨江服务、宝龙商业分别上涨6.1%和5.9%。
- 保利物业下跌0.9%。
- 从年初至今（YTD），涨幅前三的物管公司为永升生活服务（190.3%）、宝龙商业（163.5%）、滨江服务（154.8%）。
股权激励计划：
- 碧桂园服务推出购股权计划，最高发行8278万股，约占已发行股本的3%，激励范围广泛。
- 宝龙商业对陈德力实施股权激励，包括购买1125万股新股及奖励1125万股新股，若完成将使陈德力持股3.49%，体现管理层对公司未来发展的信心。
IPO持续扩容：
- 远洋服务向联交所递交招股书，申请港股上市。
- 禹洲集团、中国恒大、越秀地产等物管业务也在推进上市计划。
- 其他正在申请上市的物管公司包括合景悠活、世茂服务、金科智慧服务、星盛商业、融创服务、卓越商企服务、华润万象生活等。
港股通增持：
- 港股通持续增持龙头物管公司，其中中海物业增持较多（增加0.11%）。
- 新进入港股通的公司包括永升生活服务（1.95%）、宝龙商业（0.79%）、时代邻里（1.25%）和建业新生活（0.51%）。
行业趋势：
- 物业管理行业仍享受规模红利，主要体现在房地产行业集中度提升、资产证券化加速整合、外拓力度加大、增值服务拓展等方面。
- 行业估值区间为2020/2021年31.9/22.3XPE，板块处于从1到N的快速拓展期，增值服务处于从0到1的拓荒阶段。
- 行业首选中海物业、永升生活服务、绿城服务，推荐关注时代邻里、雅生活服务、宝龙商业、碧桂园服务、新城悦服务。

关键信息

行业数据：
- 本周物管板块整体回调，但部分公司表现亮眼。
- 物管公司普遍具有稳定的现金流和较低的资本开支，受行业周期影响较小。
公司动态：
- 时代邻里发生人事变动，黄嗣宁辞任CFO，郭柏成接任。
- 弘阳服务出售51%股权，涉及滁州宇润物业管理有限公司。
- 远洋服务总合约建筑面积达6190万平米，半年毛利率为28.5%。
- 三彩家向纳斯达克提交招股书，为生活服务SaaS服务商。
- 绿城物业中标杭州余杭街道项目，合同金额485万元。
- 滨江物业新增投资公司，注册资本100万元。
- 任晓光退出正荣服务，黄圣出任董事。
- 建业物业新增8个项目，外拓合约面积累计达4500万平米。
- 建业新生活与京东达成战略合作，涉及智能采购与地产数字化。
政策与市场动态：
- 西宁市将物业管理纳入社区治理体系，推动老旧小区改造。
- 辽宁省发布老旧小区改造激励办法，最高可获500万补助资金。
- 山东省18部门发文支持物业服务行业健康发展，强化疫情防控下的行业支持。
- 北京市发布租赁专项补贴办法，重点支持集体土地租赁房和改建租赁房。

风险提示

业务扩张和收购不及预期
物业管理费提价受阻
收缴率不及预期
增值业务拓展不及预期

投资建议

股票评级：
- 买入：相对指数涨幅大于15%
- 审慎增持：相对指数涨幅在5%～15%之间
- 中性：相对指数涨幅在-5%～5%之间
- 减持：相对指数涨幅小于-5%
- 无评级：因信息不足或重大不确定性事件
行业评级：
- 推荐：行业表现优于指数
- 中性：行业表现与指数持平
- 回避：行业表现弱于指数