物业管理行业：规模红利，聚焦“纯内需”-20200423-兴业证券-40页_3mb

报告摘要

物业管理行业分析总结

核心内容

物业管理行业在2019年保持高速增长，主要体现在在管及合约面积的快速扩张、盈利能力的提升以及增值服务的拓展。行业整体处于从1到N的快速拓展期，同时增值服务正经历从0到1的拓荒期。

主要观点

1. 回顾：高速增长

业绩表现：2019年主要物管公司的营业收入、毛利、净利润及每股派息的平均增速分别为47.8%、47.9%、69.9%和77.1%。
行业集中度：截至2019年，TOP100物管公司市占率达38.9%，较上年提升4.5个百分点。
在管面积：2019年行业平均在管面积达1.32亿方，其中在管面积过亿的公司有6家，未来1-2年有望增加。
合约面积：行业平均合约面积达2.6亿方，合约在管比为1.9倍，为未来增长奠定基础。
第三方拓展：绿城服务、永升生活服务和雅生活服务来自独立第三方的在管面积占比分别为81%、78%和73%，非住宅业态占比逐步提升。
基础物管收入：2019年行业平均基础物管收入为21亿元，收缴率普遍在90%以上。
平均物管费：永升生活服务、蓝光嘉宝、保利物业、新城悦服务、碧桂园服务的平均物管费均在2元/月/平以上。
增值服务：社区增值服务收入平均为5.1亿元，非业主增值服务收入平均为7.4亿元，增值服务成为业绩增长的第二大驱动因素。
毛利率提升：2019年行业综合毛利率达30.1%，较2016-2018年稳步提升。
费用率下降：销售费用率维持在0.9%低位，管理费用率同比下降1.5个百分点。
净利润与净利率：行业平均净利润为4.8亿元，净利率达14.3%，较上年提升1.7个百分点。
派息率：行业平均派息率为38%，部分公司如滨江服务、新城悦服务、雅生活服务派息率领先。
资产回报率：行业平均ROA为12%，ROE为26%，主要物管公司ROA和ROE均处于较高水平。
现金状况：行业平均在账净现金为24.2亿元，碧桂园服务、保利物业和雅生活服务现金充足。
员工规模与效率：行业平均员工数为1.87万人，单位员工年创收为21万元，部分公司如新城悦服务、宝龙商业、绿城服务单位员工创收领先。

2. 展望：规模红利

规模红利一：房地产行业集中度提升：龙头房企市占率提升，带动物管行业集中度提升。
规模红利二：物管行业的收并购整合：物管公司借助品牌、管理经验及现金加速行业整合，2020年4月共完成21起主要收购，涉及资金超过40亿元。
规模红利三：在管物业的业态多元化：物管公司从住宅物业走向商办、公建等多元化业态，2018年住宅物业收入占比45.8%，非住宅业态占比逐步提升。
规模红利四：增值服务的上下游拓展：增值服务向房地产全价值链拓展，探索客户需求，成为业绩增长的第二大驱动因素。

3. 行业口碑和社会价值的再发现

疫情后行业口碑提升：提供优质服务的物管公司将在疫情后获得更好的行业口碑。
社会价值：物管行业是劳动密集型行业，解决了大量就业问题，是“稳就业”的利器。
地方政府补贴：疫情期间，多个省市对参与抗疫的物管企业提供财政补助，如深圳、杭州、宁波提供每平方米0.5元的财政补助，海南按每户10元/月的标准进行补助。

4. Who's Next?

即将分拆物管的房地产公司：包括世茂房地产、合景泰富、华润置地、融创中国、万科企业等。
未上市物管公司：如万科物业、龙湖智慧服务、世茂服务、华润服务、合景悠活、融创服务，均具备潜力。

关键信息

重点公司推荐：
- 买入：中海物业（目标价8.60港元）、永升生活服务（目标价10.8港元）、雅生活服务（目标价42港元）。
- 审慎增持：绿城服务（目标价10港元）。
- 暂未评级：碧桂园服务、保利物业。
行业估值：港股物管板块平均估值对应2020/2021年26.5/19.2XPE。
估值决定因素：业务属性决定估值下限，公司资质和增速决定估值上限。
风险提示：
- 业务扩张和收购不及预期；
- 物业管理费提价受阻；
- 收缴率不及预期；
- 增值业务拓展不及预期。