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物业管理周报（2020.09.14-09.20）总结

核心内容

本周物业管理板块整体上涨，板块平均涨幅为 3.0%。其中，宝龙商业、雅生活服务和时代邻里一周涨幅分别为 13.9%、11.8% 和 6.1%。YTD涨幅前三的物管公司为宝龙商业（200.2%）、永升生活服务（198.9%）和滨江服务（163.0%）。

主要观点

1. 收并购拓展多元业务

• 奥园健康于9月18日宣布将以不超过6.91亿元收购浙江连天美企业管理有限公司55%股权，加上此前持有的5%股权，最终将持有60%股权并表连天美。连天美为全国领先的医美综合服务集团，拥有两家医疗美容医院，总运营面积达3万平方米。
• 宝龙商业作为稀缺的轻资产模式商业管理公司，本周被港股通增持较多（增加0.89%），显示出市场对其的认可。

2. 股权激励彰显信心

• 绿城服务于9月14日向独立非执行董事联系人及集团雇员授予合计2577万份购股权，行权价为9.30港元。此次购股权有效期为十年，分别于2021、2022和2023年起可行使，合计占总股本的1.83%。加上2020年初已授出的3315万份购股权，2020年绿城服务共授出5892万份购股权，激励力度较大。

3. 物业管理行业规模红利持续

• 行业享受四大规模红利：房地产行业集中度提升、资产证券化加速整合、物管公司拓展多元物业业态、增值服务发展。
• 物管行业具有高成长、高确定性的特征，板块处于从1到N的快速拓展期，增值服务处于从0到1的初期阶段。

4. 港股通增持优质物管公司

• 港股通对绿城服务、中海物业、碧桂园服务、雅生活服务、保利物业等物管公司持股比例较高，其中保利物业的港股通持股比例高达37.01%，显示市场对其的看好。

关键信息

行业动态

• 恒大汽车出售恒大恒康及嘉丽泽物业管理全部股权，总对价为4754万元。
• 旭辉永升服务与无锡市惠山国有投资控股集团达成战略合作，推动智慧物业发展。
• 龙光集团拟拆分物管业务上市，其在管面积超4000万平方米，其中53%位于珠三角。
• 彩生活增持内江物业至100%，退出甘肃嘉德物业，由何小东个人持股。
• 永升物业入股天津永升海晶物业，持股50%。
• 北京市住建委发布白皮书，指出自《北京市物业管理条例》实施以来，北京已新成立物管会3000余个。
• 融创服务与锋物科技战略合作，推动科技赋能物管行业。

公司公告

• 绿城服务于9月14日授出购股权。
• 保利物业将于2020年10月9日召开临时股东大会，审议刘平先生担任非执行董事。
• 奥园健康于9月18日宣布收购连天美55%股权，将并表该公司。

行业估值

截至2020年9月18日，港股物管板块平均估值对应2020/2021年 32.8/23.2XPE。部分公司如永升生活服务（PE 60.6X）、雅生活服务（PE 25.8X）、碧桂园服务（PE 52.6X）等估值较高，显示出市场对其增长潜力的期待。

推荐与关注

• 推荐：永升生活服务、宝龙商业、中海物业、碧桂园服务、绿城服务。
• 关注：新城悦服务、时代邻里、雅生活服务、保利物业。

风险提示

• 业务扩张和收购不及预期。
• 物业管理费提价受阻。
• 收缴率不及预期。
• 增值业务拓展不及预期。

投资建议评级

• 股票评级：买入（相对指数涨幅>15%）、审慎增持（相对指数涨幅5%~15%）、中性（相对指数涨幅-5%~5%）、减持（相对指数涨幅<-5%）、无评级（因信息不足或重大不确定性）。
• 行业评级：推荐（行业表现优于指数）、中性（行业表现与指数持平）、回避（行业表现弱于指数）。

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