20201122-兴业证券-物业管理周报_重量级物管公司相继上市_7页_665kb

报告摘要

物业管理周报（2020.11.16-11.22）总结

核心内容

本周物业管理行业整体表现平稳，板块平均涨幅为0.6%。部分公司如金科智慧服务、滨江服务和合景悠活涨幅显著，分别为14.8%、11.1%和10.7%。YTD（截至2020年11月20日）涨幅前三的物管公司为永升生活服务（158.9%）、滨江服务（132.8%）和宝龙商业（117.8%）。

主要观点

重量级物管公司上市：金科服务和融创服务分别于11月17日和19日上市，标志着行业进一步发展。两家公司截至2020年H1在管面积分别为1.3亿平米和1.05亿平米，规模处于行业上游。预计恒大物业和华润万象也将于年内上市，为板块带来更多投资机会。
行业估值分化：随着重量级公司上市，物管公司估值进一步分化。港股物管板块平均估值对应2020/2021年27.5/19.7XPE。
数字化转型加速：宝龙商业与关联公司上海悦商签署数码化服务协定，未来三年关联交易额度上限分别为300万、500万和500万人民币，以提升数字化能力并优化业务拓展。
港股通增持龙头：港股通持续增持物管板块龙头公司，其中宝龙商业本周增持最多（+0.4%）。当前港股通持股比例较高的公司包括保利物业（41.36%）、中海物业（11.57%）、碧桂园服务（7.9%）等。
规模红利持续：物业管理行业未来3-5年仍将持续享受规模红利，主要体现在房地产集中度提升、资产证券化推动收并购、物管公司外拓多元业态及拓展上下游增值服务。
高成长与高确定性：行业属性决定了其估值下限，包括存量+增量发展模式、无重大资本开支、净现金流和稳定分红。管理服务水平和物业质量则决定了估值上限。板块处于从1到N的快速拓展期，增值服务正在从0到1阶段。

关键信息

上市动态

金科服务（9666.HK）：11月16日公告发售价定为44.7港元/股，募资净额约57.38亿港元。
融创服务（1516.HK）：11月18日公告发售价定为11.60港元/股，募资净额约78.59亿港元。
建业新生活（9983.HK）：11月18日公告认购关联方建业地产发行的票据，金额为12.5百万美元，年息率7.75%。
时代邻里（9928.HK）：11月19日公告受托人通过场内交易购买161.1万股，持股比例达0.34%。
永升生活服务（1755.HK）：11月19日公告更换核数师为德勤·关黄陈方会计师行。
宝龙商业（9909.HK）：11月20日公告与上海悦商订立数码化服务协定。
世茂服务（0873.HK）：11月20日公告部分行使超额配售权，涉及1838.5万股，占全球发售股份总数约3.13%。
金融街物业（1502.HK）：11月20日公告修订2020、2021及2022年度关连交易年度上限为2.1亿元、2.47亿元及2.9亿元。

行业速览

万达商管完成25亿元中票发行，利率为5.58%，期限为2+1年。
远洋服务预计本周寻求上市聆讯，集资3亿美元。
正荣服务发布商企服务品牌“荣企”，并推出“荣企·FINE服务体系”。
绿城物业在浙江新设金绿物业，持股45%。
世茂服务入股杭州近湖物业。
碧桂园服务与湖南华夏百纳行成立合资公司，持股比例分别为52%和48%。

投资策略

行业首选：永升生活服务、宝龙商业、中海物业、碧桂园服务、绿城服务。
推荐关注：新城悦服务、时代邻里、雅生活服务、保利物业。
行业整体处于高成长、高确定性阶段，经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响。

风险提示

业务扩张和收购不及预期。
物业管理费提价受阻。
收缴率不及预期。
增值业务拓展不及预期。

报告结构

投资建议

股票评级：买入（相对指数涨幅>15%）、审慎增持（相对指数涨幅5%~15%）、中性（相对指数涨幅-5%~5%）、减持（相对指数涨幅<-5%）、无评级（因信息不足或重大不确定性）。
行业评级：推荐（相对表现优于指数）、中性（相对表现与指数持平）、回避（相对表现弱于指数）。

信息披露

公司在知晓范围内履行信息披露义务，客户可查询静默期安排及关联公司持股情况。

财务权益与商务关系

兴证国际证券有限公司及关联公司与多家物管公司存在投资银行业务关系。

法律声明

本报告仅供客户参考，不构成买卖建议。
报告内容可能因市场变化而调整，不保证准确性或完整性。
报告不承担因使用或引用内容而产生的任何责任。
报告作者可能持有相关公司证券头寸，存在潜在利益冲突。

结论

物业管理行业在2020年11月表现出持续增长趋势，行业集中度提升、资产证券化加速、数字化转型和增值服务拓展成为主要驱动力。重量级公司上市为板块带来更多投资机会，行业估值分化显著。港股通持续增持龙头物管公司，显示市场对其长期增长的信心。建议投资者关注永升生活服务、宝龙商业、中海物业、碧桂园服务、绿城服务等公司，同时警惕业务扩张、费价提涨及增值服务拓展不及预期等风险。

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