20201012-兴业证券-物业管理周报_物管板块企稳回升_7页_1mb

物业管理周报（2020.10.05-10.11）总结

核心内容概述

本周物业管理板块整体企稳回升，板块平均涨幅为1.9%，其中宝龙商业、保利物业和彩生活涨幅分别为7.1%、5.7%和5.3%。YTD（截至2020年9月28日）涨幅前三的物管公司为永升生活服务（194.8%）、宝龙商业（179.6%）和滨江服务（131.7%）。板块整体表现稳健，显示出持续增长的态势。

主要观点

• 板块企稳回升：物管板块在近期表现回暖，多只个股涨幅显著，整体市场信心有所恢复。
• 收并购推动规模扩张：蓝光嘉宝于9月30日宣布拟以2.13亿元收购两家物业公司，新增在管面积806万平方米，预计全年收并购目标完成率将达41%。收并购已成为推动行业规模增长的重要手段。
• 股权激励彰显信心：碧桂园服务于9月28日向69名合资格参与者授出7150万份购股权，其中65名承授人以2019~2022年归母核心净利润CAGR不低于38%为归属条件，显示管理层对公司未来增长的信心。
• IPO持续扩容：物管行业正加速上市进程，本周卓越商企启动招股，预计10月19日挂牌。恒大物业已于9月29日递交招股书，禹洲集团、越秀地产等也在推进物管业务上市计划。
• 港股通持仓集中：部分物管公司受到港股通资金的青睐，其中保利物业港股通持股比例最高（38.31%），绿城服务和中海物业也分别达到10.80%和11.55%。
• 行业规模红利持续：物业管理行业受益于房地产集中度提升、资产证券化加速、业务多元化拓展及增值服务发展等四大红利，未来3-5年仍具备良好的增长前景。
• 高成长与高确定性并存：行业具有稳定的现金流和派息能力，估值区间在2020/2021年31.4/22.2XPE。板块正处于从1到N的快速扩张阶段，增值服务正逐步成为新增长点。
• 行业首选与推荐公司：推荐关注永升生活服务、宝龙商业、中海物业、碧桂园服务、绿城服务；推荐关注新城悦服务、时代邻里、雅生活服务、保利物业。

关键信息汇总

1. 股价与市值表现

| 代码 | 公司 | 股价（港元） | 市值（亿港元） | EPS（2019A） | EPS（2020E） | EPS（2021E） | PE（2019A） | PE（2020E） | PE（2021E） | PB | 息率 (%) | ROE (%) |
|------------|--------------------|-------------|----------------|-------------|-------------|-------------|------------|------------|------------|-----------|--------|---------|--------|
| 1755.HK | 新城悦服务 | 19.70 | 162 | 0.34 | 0.52 | 0.82 | 52.1 | 34.1 | 21.6 | 9.1 | 1.0 | 31.9 |
| 1995.HK | 永升生活服务 | 15.94 | 266 | 0.15 | 0.24 | 0.39 | 95.6 | 59.8 | 36.8 | 9.1 | 0.3 | 21.9 |
| 2606.HK | 蓝光嘉宝 | 42.40 | 76 | 3.10 | 3.33 | 4.43 | 12.3 | 11.5 | 8.6 | 3.0 | 2.5 | 32.6 |
| 2669.HK | 中海物业 | 6.42 | 211 | 0.16 | 0.21 | 0.28 | 40.1 | 30.6 | 22.9 | 12.6 | 0.8 | 40.8 |
| 2869.HK | 绿城服务 | 9.83 | 316 | 0.19 | 0.22 | 0.27 | 46.6 | 40.2 | 32.8 | 4.4 | 0.8 | 18.8 |
| 3316.HK | 滨江服务 | 15.82 | 44 | 0.49 | 0.69 | 0.84 | 29.3 | 20.6 | 17.0 | 5.3 | 2.0 | 25.4 |
| 3319.HK | 雅生活服务 | 39.05 | 521 | 0.97 | 1.40 | 1.75 | 36.2 | 25.1 | 20.1 | 7.5 | 1.3 | 21.2 |
| 6049.HK | 保利物业 | 63.50 | 351 | 1.22 | 1.31 | 1.77 | 47.0 | 43.7 | 32.2 | 5.4 | 0.5 | 17.2 |
| 6098.HK | 碧桂园服务 | 52.40 | 1446 | 0.63 | 0.88 | 1.26 | 75.2 | 53.3 | 37.5 | 20.5 | 0.3 | 43.8 |
| 9909.HK | 宝龙商业 | 27.80 | 173 | 0.51 | 0.49 | 0.71 | 49.1 | 51.1 | 35.2 | 8.8 | 0.7 | 19.7 |
| 9928.HK | 时代邻里 | 9.89 | 97 | 0.13 | 0.25 | 0.44 | 67.4 | 36.3 | 20.2 | 9.3 | 0.4 | 19.3 |
| 9983.HK | 建业新生活 | 8.80 | 110 | 0.20 | 0.32 | 0.46 | 39.6 | 24.8 | 17.3 | 3.8 | - | 96.3 |

2. 重要公司动态

• 蓝光嘉宝：拟收购上海益镇与上海华欣两家物业公司，总代价2.13亿元，新增在管面积806万平方米。
• 碧桂园服务：9月28日授出7150万份购股权，其中65名承授人获6910万份，4名董事获240万份，归属条件为归母核心净利润CAGR不低于38%。
• 恒大物业：已于9月29日向港交所递交招股书，预计2020年10月挂牌，最新估值达837.5亿港元。
• 卓越商企：本周开始招股，每股作价9.30港元至10.68港元，计划全球发售3亿股，最高募资32.04亿港元，引入9名基石投资者，合计认购1.5亿美元。
• 奥园健康：经营范围新增商业综合管理等服务，拓展业务多元化。
• 保利物业：获Schroders Plc增持15.86万股，持股比例由5.99%增至6.10%。
• 第一服务：通过港交所聆讯，截至2020年4月30日，收入2.24亿元，毛利率33.2%。
• 新城悦服务：执行董事戚小明以19.16元/股认购20万股，占已发行股份0.02%。

3. 行业趋势

• 规模红利持续：行业受益于房地产集中度提升、资产证券化加速、外拓力度加大及增值服务拓展。
• 从1到N的扩张期：物管公司正快速拓展管理面积，同时探索增值服务，提升盈利空间。
• 高成长与高确定性并存：行业具备稳定的现金流和派息能力，估值下限由行业属性决定，上限由管理能力和业绩增长潜力决定。

风险提示

• 业务扩张和收购不及预期：可能影响行业集中度提升及规模增长。
• 物业管理费提价受阻：可能影响收入增长。
• 收缴率不及预期：可能影响现金流和盈利能力。
• 增值业务拓展不及预期：可能影响盈利结构优化。

投资建议

• 推荐：永升生活服务、宝龙商业、中海物业、碧桂园服务、绿城服务。
• 关注：新城悦服务、时代邻里、雅生活服务、保利物业。

报告信息

• 分析师：宋健（songjian@xyzq.com.cn）
• 联系人：孙钟涟（sunzhonglian@xyzq.com.cn）、宋婧茹（songjingru@xyzq.com.cn）
• 报告日期：2020年10月12日
• 报告来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理
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