20200728-兴业证券-物业管理跟踪报告_从关连交易看物管公司_6页_702kb

物管行业分析总结

核心内容概述

本报告围绕物业管理行业的发展现状、持续关连交易模式、非业主增值服务、行业估值及投资建议展开，重点分析了物管公司在行业整合、规模红利及关连方资源支持下的增长潜力，并对主要物管公司进行了财务与业务层面的评估。

主要观点

• 持续关连交易驱动业绩增长：物管公司大多源自房地产开发企业，通过为关连方提供交付前服务、协销、房屋查验及尾盘销售代理等服务，实现收入增长。2020年主要物管公司持续关连交易收入上限约155亿元，较2019年增长55.3%。
• 非业主增值服务稳定增长：非业主增值服务（如协销、交付前物业管理、房屋查验等）成为物管公司收入增长的重要来源，受益于关连方的业务扩张。
• 尾盘销售业务成为新增长点：物管公司利用自身信息优势承接关连方尾盘销售业务，从中收取佣金，该业务尚处于培育阶段，未来有望成为业绩增长点。
• 中小型物管公司依赖关连交易：中小型物管公司因基础服务与增值服务尚未成熟，持续关连交易收入占总营收比重较高，而大型公司比重相对较低。
• 行业估值稳定，规模红利持续：港股物管板块平均估值对应2020/2021年33.9/24.1XPE，行业具备稳定的现金流、无重大资本开支及抗周期性特点，估值上限由管理能力、物业质量及业绩确定性决定。
• 投资建议：行业首选中海物业、永升生活服务、绿城服务，推荐关注时代邻里、碧桂园服务、宝龙商业、雅生活服务、新城悦服务。

关键信息

持续关连交易分类

1. 交付前服务：如示范单位和销售场地管理、建筑地盘管理等。
2. 交付后高毛利业务：如车位及未售物业尾盘销售代理服务，收取佣金。
3. 智能科技及工程服务：如电梯安装、维修、智能化工程等。
4. 办公楼及商场管理服务：提供物业管理服务。

关连交易收入增长案例

• 奥园健康：因中国奥园兴建进度加快，2020年持续关连交易上限调升43.4%至5.45亿元，较2019年增长155.8%。
• 佳兆业美好：2019年关连交易收入占总营收42.2%，预计随着公司规模提升，该比例将下降。

行业估值情况

• 截至2020年7月27日，港股物管板块平均PE为33.9X（2020年）和24.1X（2021年）。
• 行业具备稳定的派息分红、净现金流及抗周期性特征，估值下限由行业属性决定，上限由公司管理能力与增长潜力决定。

投资建议

• 首选公司：中海物业、永升生活服务、绿城服务。
• 推荐关注：时代邻里、碧桂园服务、宝龙商业、雅生活服务、新城悦服务。

风险提示

• 业务扩张和收购不及预期。
• 物业管理费提价受阻。
• 收缴率不及预期。
• 增值业务拓展不及预期。

分析师信息

• 分析师：宋健（songjian@xyzq.com.cn）
• 联系人：孙钟涟（sunzhonglian@xyzq.com.cn）、宋婧茹（songjingru@xyzq.com.cn）

报告正文要点

• 持续关连交易收入上限可作为业绩增长参考。
• 联交所对关连交易有详细披露规定，包括书面协议、公告、股东批准等。
• 关连交易收入占总营收比例因公司规模不同而异，中小型公司占比更高。
• 物管公司借助关连方资源孵化新业务，如智能科技、电梯工程等，逐步拓展第三方市场。
• 行业具备规模红利，收并购加速公司发展，股权激励提升管理层效率。

行业前景

• 物管行业将继续受益于规模效应，行业整合加快。
• 物管公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响。
• 随着增值服务的拓展和管理能力的提升，行业估值有望进一步上行。

投资评级说明

• 投资建议分为股票评级与行业评级。
• 股票评级：买入（涨幅>15%）、审慎增持（涨幅5%-15%）、中性（涨幅-5%~5%）、减持（涨幅<-5%）、无评级（无法获取必要信息或存在重大不确定性）。
• 行业评级：推荐（行业表现优于指数）、中性（行业表现与指数持平）、回避（行业表现弱于指数）。

法律声明与风险提示

• 本报告仅供兴业证券客户使用，不构成买卖邀请。
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