物业管理行业2020H1物管中报总结：业务边界持续拓展，业绩高速增长-20200912-兴业证券-20页_1mb
报告摘要
2020H1物管中报总结
核心内容
2020年上半年，物业管理行业继续保持高速增长态势，得益于业务边界拓展、收并购加速及增值服务的持续发展。行业整体在管及合约面积稳定增长，盈利能力显著提升，各公司营业收入、毛利及净利润的平均增速分别达到41.0%、42.6%和55.2%。平均毛利率和净利率分别为29.8%和15.6%，同比提升0.3pps和1.1pps，反映出行业正处于高速发展阶段。
主要观点
- 业绩高速增长：尽管受到公共卫生事件影响，物管公司仍实现业绩的高速增长，其中永升生活服务、滨江服务和正荣服务的净利润增速分别达到121.1%、112.3%和102.7%。
- 业务边界拓展：物管公司积极拓展在管面积，主要通过获取关联公司项目、第三方招投标和收并购等方式。其中，奥园健康和时代邻里通过收并购获取了大量面积，完成全年目标的91.1%和98.4%。
- 收并购加速整合：2020H1共发生24起收并购，涉及金额17.23亿元。一级市场PE估值普遍低于二级市场，为物管公司提供并购机会。
- IPO持续扩容：多家物管公司正在准备或已经递交IPO申请，包括世茂服务、金科智慧服务、华润万象生活等。待上市公司的项目储备充足，合约在管比平均为1.8倍。
- 城市运营服务布局：物管公司积极布局城市运营服务领域，如碧桂园服务收购城市纵横，雅生活服务与政府合作成立服务平台，为行业带来增量市场。
关键信息
业绩表现
| 公司 | 营收（亿元） | 同比增速 (%) | 毛利（亿元） | 同比增速 (%) | 净利润（亿元） | 同比增速 (%) | 毛利率 (%) | 净利率 (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 碧桂园服务 | 62.7 | 78.4 | 23.3 | 69.3 | 13.4 | 61.6 | 37.2 | 21.3 |
| 雅生活服务 | 40.0 | 78.5 | 12.8 | 53.8 | 8.7 | 53.6 | 31.9 | 21.8 |
| 保利物业 | 36.0 | 27.6 | 7.3 | 10.1 | 4.1 | 28.0 | 20.4 | 11.4 |
| 绿城服务 | 44.0 | 20.1 | 9.1 | 28.2 | 3.6 | 56.1 | 20.6 | 8.2 |
| 中海物业 | 28.5 | 18.0 | 5.1 | 5.5 | 2.9 | 13.4 | 18.0 | 10.0 |
| 彩生活 | 17.8 | -1.8 | 5.8 | -1.4 | 2.5 | 4.8 | 32.7 | 13.8 |
| 蓝光嘉宝 | 11.7 | 25.0 | 4.1 | 28.9 | 2.4 | 30.8 | 35.0 | 21.0 |
| 新城悦服务 | 12.2 | 42.7 | 3.6 | 45.7 | 2.1 | 65.6 | 29.8 | 16.8 |
| 永升生活服务 | 13.4 | 90.0 | 4.1 | 96.0 | 2.0 | 121.1 | 30.7 | 14.9 |
| 建业新生活 | 10.6 | 56.1 | 3.7 | 52.1 | 1.9 | 91.6 | 34.6 | 17.8 |
| 宝龙商业 | 8.7 | 16.0 | 2.5 | 28.8 | 1.4 | 66.4 | 29.3 | 16.7 |
| 佳兆业美好 | 7.4 | 32.7 | 2.5 | 31.0 | 1.2 | 34.5 | 33.8 | 16.6 |
| 奥园健康 | 5.5 | 39.5 | 2.2 | 41.5 | 1.1 | 24.0 | 40.1 | 20.4 |
| 滨江服务 | 4.2 | 31.1 | 1.4 | 48.9 | 1.0 | 112.3 | 32.9 | 24.9 |
| 时代邻里 | 7.0 | 54.0 | 2.0 | 62.0 | 0.8 | 101.3 | 28.4 | 12.0 |
| 金融街物业 | 5.1 | 18.7 | 1.1 | 23.3 | 0.6 | 22.9 | 20.7 | 12.3 |
| 正荣服务 | 4.4 | 50.1 | 1.6 | 75.6 | 0.6 | 102.7 | 35.0 | 13.7 |
| 弘阳服务 | 3.2 | 60.4 | 0.8 | 67.7 | 0.2 | 3.0 | 26.3 | 7.2 |
收并购情况
| 公司 | 收并购次数 | 并购金额 (万元) | 权益 (%) | 获取面积 (万平米) | 2020H1在管面积 (万平米) |
|---|---|---|---|---|---|
| 佳兆业美好 | 1 | 2700 | 60 | 402 | 4622 |
| 奥园健康 | 2 | 28,000 | 65及80 | 2541 | 1510 |
| 蓝光嘉宝 | 11 | 31,700 | 55-100 | 1726 | 7170 |
| 时代邻里 | 3 | 2.82亿元 | 100及51 | 2143 | 3843 |
| 新城悦服务 | 1 | 1.0455亿元 | 61.5 | 522 | 6015 |
| 永升生活服务 | 1 | 864.4万 | 50 | 320 | 6515 |
| 碧桂园服务 | 3 | 6.266亿元 | 100及3.53 | NA | 27610 |
| 宝龙商业 | 1 | 4055万 | 60 | 89 | 698(商业) |
| 弘阳服务 | 1 | 3672万 | 51 | NA | 1872 |
待上市公司
| 公司 | 2019A营业收入 (亿元) | 2019A净利润 (亿元) | 2019A毛利率 (%) | 2019A净利率 (%) | 关联地产公司 |
|---|---|---|---|---|---|
| 世茂服务 | 24.9 | 3.8 | 33.7 | 15.4 | 世茂集团 |
| 金科智慧服务 | 23.3 | 3.7 | 27.3 | 16.1 | 金科股份 |
| 华润万象生活 | 58.7 | 3.6 | 16.1 | 6.2 | 华润置地 |
| 融创服务 | 28.3 | 2.7 | 25.5 | 9.5 | 融创中国 |
| 卓越商企服务 | 18.4 | 2.3 | 23.6 | 12.7 | 卓越集团 |
| 合景悠活 | 11.2 | 1.8 | 37.3 | 16.4 | 合景泰富 |
| 星盛商业 | 3.9 | 1.0 | 51.8 | 24.7 | 星河控股 |
风险提示
- 业务扩张和收购不及预期
- 物业管理费提价受阻
- 收缴率不及预期
- 增值业务拓展不及预期
估值情况
- 港股物管板块平均估值对应2020/2021年31.9/22.3XPE。
- 个别公司如永升生活服务、宝龙商业和滨江服务的YTD股价涨幅分别达到190.3%、163.5%和154.8%。
- 一级市场PE估值对应2019年10-16倍区间，远低于二级市场估值。
- 各公司通过收并购、IPO及业务拓展等方式提升估值，但需关注整合与协同效应。
总结
2020H1物业管理行业展现出强劲的增长势头，主要得益于业务拓展、收并购加速及增值服务的积极发展。尽管行业整体估值较高，但一级市场PE估值仍低于二级市场，为物管公司提供并购机会。未来，随着政策推动和市场扩张，物管行业有望持续增长，但需关注潜在的整合风险及业务拓展的不确定性。
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