20211004-天风证券-房地产土地周报_土地供应9月环比降温_金融机构配合维持房地产市场稳定_9页_1mb

房地产行业周报总结（2021年10月04日）

核心内容概述

2021年9月20日至26日，中国房地产市场整体呈现供冷、成交降温的趋势，但部分城市土地成交均价和总价出现明显回升。政策层面强调“房住不炒”原则，金融机构和地方政府加强了对房地产市场的调控与监管，以维持市场稳定。同时，部分房企出现资金问题，导致土地流拍，反映出行业风险持续存在。

主要观点

土地供应情况

• 全国百城土地供应面积：本周合计供应80宗地块，建筑面积550.69万平方米，环比下降84.32%，同比下降87.66%，累计同比下降18.87%。
• 城市分化：
  • 一线城市：供应面积26.77万平方米，环比下降96.91%，同比下降91.6%。
  • 二线城市：供应面积310.2万平方米，环比下降80%，同比下降81.12%。
  • 三线城市：供应面积213.73万平方米，环比下降80.48%，同比下降91.45%。
• 土地类型：住宅用地占比最低（13宗），工业用地最多（52宗），商服用地和其它用地分别占9宗和6宗。

土地成交情况

• 全国百城土地成交面积：本周合计成交190宗地块，建筑面积1770.34万平方米，环比下降9.45%，同比下降56.00%。
• 城市分化：
  • 一线城市：成交面积427.42万平方米，环比增长358.68%，同比下降6.30%。
  • 二线城市：成交面积1281.60万平方米，环比下降6.87%，同比增长2.97%。
  • 三线城市：成交面积61.32万平方米，环比下降87.38%，同比下降97.36%。
• 土地成交均价：本周成交均价6403元/平方米，环比上升77.66%，同比上升109.04%。
  • 一线城市：均价12590元/平方米，环比上升794.81%，同比上升169.36%。
  • 二线城市：均价4497元/平方米，环比上升9%，同比上升8%。
  • 三线城市：均价3103元/平方米，环比上升20%，同比上升44%。
• 土地成交总价：本周成交总价1133.47亿元，环比上升60.84%，同比下降8.03%。
  • 一线城市：总价538.11亿元，环比上升4004.58%，同比下降152.42%。
  • 二线城市：总价576.33亿元，环比上升2%，同比下降11%。
  • 三线城市：总价19.03亿元，环比下降85%，同比下降96%。

住宅类土地市场

• 住宅类土地供应面积：合计104.49万平方米，环比下降94.56%，同比下降95.28%。
• 住宅类土地成交面积：合计1354.82万平方米，环比上升57.16%，同比下降21.66%。
• 住宅类土地成交均价：8001元/平方米，环比上升21.25%，同比上升36.14%。
• 住宅类土地成交总价：1084.04亿元，环比上升90.55%，同比上升6.66%。

关键信息

政策动态

• 央行政策：9月29日，央行与银保监会召开房地产金融工作座谈会，强调“稳地价、稳房价、稳预期”，并提出“两维护”政策，即维护房地产市场稳定和维护住房消费者合法权益。
• 地方监管：多地加强房企资金监管，如上海要求竞买资金为自有资金，不得来源于非地产业务；北京要求竞拍房企提供购地资金来源说明。

行业趋势

• 市场热度回落：9月楼市热度进一步回落，28个重点城市商品住宅成交面积环比再降7%，同比跌幅扩大至25%。
• 房企销售下滑：TOP100房企9月实现销售操盘金额7596亿元，环比下降1.8%，同比下降36.2%。
• 去化周期：全国14大城市住宅可售套数合计43.6万套，去化周期21.3周，环比下降16.29%。

重点房企动态

• 中国恒大：因欠缴土地出让金，安庆市依法解除恒大中央公园项目地块出让合同。
• 绿城：在广州市第二轮集中供地中，以28.3亿元竞得南沙区地块，需配建政府性房源并由政府回购。
• 中海地产：在广州市第二轮集中供地中，以63.24亿元竞得荔湾区地块；在苏州常熟市以12.6亿元竞得住宅地块。
• 滨江集团：在金华东阳市以底价32.29亿元竞得三宗地块，涉及商住用地。

投资建议

• 行业评级：强于大市（维持评级）。
• 推荐公司：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团。
  • 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业。
  • 低估价值：城投控股、南山控股。

风险提示

• 政策变化不及预期。
• 房屋销售不及预期。
• 疫情二次反弹。

总结

整体来看，房地产市场在9月出现明显降温，土地供应和成交均大幅下滑，但部分城市土地成交均价和总价有所回升。政策层面继续强调“房住不炒”，并加强了对市场的调控与监管，以稳定市场预期。同时，行业风险事件频发，部分房企出现资金问题，导致土地流拍。尽管如此，分析师仍看好地产板块的净利率触底、供给侧改革、持仓低、估值低的前景，并持续推荐优质房企及物管企业。