惠州2018年3月房地产市场报告_26页-1mb

世联行2018年3月惠州房地产市场报告总结

核心内容

2018年3月，惠州房地产市场呈现出供应节奏加快、成交活跃的态势，同时受到宏观政策、地方规划和市场调控的影响，整体市场处于供求平衡状态。市场监测数据显示，商品房成交面积和签约套数环比大幅上升，但同比下降。土地市场供应与成交均环比上升，其中工业用地为供应主力，住宅用地成交集中在惠城、惠东和大亚湾片区。

主要观点

• 市场走势：惠州房地产市场整体呈现稳中有升的发展态势，但市场调控政策对市场影响显著。
• 宏观政策：国家和地方出台多项政策，包括房地产税草案、金融监管、落户政策、大数据发展等，对房地产市场产生深远影响。
• 土地市场：土地供应与成交环比上升，工业用地占主导地位，住宅用地成交活跃，部分地块出现较高溢价。
• 市场动态：商品房成交面积和套数环比上升，但同比有所下降，去化周期缩短，市场供需趋于平衡。

关键信息

1. 宏观经济与政策

• 制造业PMI：2018年3月制造业PMI为51.5%，高于预期，显示制造业稳中有升。
• 房地产投资：1-2月份全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速提高。
• 房地产价格：2月份70个大中城市中，15个热点城市新建商品住宅销售价格总体稳定，部分城市价格环比下降。
• 金融政策：2月份社会融资规模增量为1.17万亿元，比上年同期多828亿元。新增人民币贷款8393亿元，同比少增3264亿元。
• 房地产税：财政部表示正在起草房地产税法律草案，参考国际经验，结合国情进行设计。

2. 地方政策与规划

• 人口发展规划：广东省提出推动城市群人口集聚，惠州被适度增加人口集聚，打造“广佛肇+清远、云浮、韶关”“深莞惠+汕尾、河源”“珠中江+阳江”三大都市区。
• 人才政策：惠州为各类人才提供周转性住房，2017年居民人均可支配收入首超3万元，惠城居民收入最高，进入“4万俱乐部”。
• 特色小镇创建：惠州特色小镇规划面积控制在1平方公里，聚焦七大新兴产业，如高端装备、电子信息等。
• 大数据试验区：惠州将建设大数据产业园，提升大数据资源掌控能力、技术支撑能力和价值挖掘能力，支持仲恺高新区和潼湖生态智慧区发展。
• 城市规划：大亚湾将打造“五区”空间结构，包括临海产业区、港口物流区、休闲度假区、生态保护区和海洋渔业区，构建绿色低碳发展格局。
• 交通规划：深惠城际轨道暂不实施，但惠州地铁1号线及深圳地铁14、16号线惠州延长线将推进前期工作，推动区域一体化。

3. 土地市场动态

• 土地供应：2018年3月惠州共挂牌供应11宗土地，总面积57.24万平米，其中工业用地占比超九成，仲恺潼侨供应1宗近50万平米大型工业用地。
• 土地成交：3月惠州共成交29宗土地，面积68.77万平米，成交金额16.82亿元。住宅类用地占比较大，部分地块出现溢价。
• 主要成交地块：
  • 禹州地产溢价105.79%，拿下陈江住宅地块。
  • 保利地产首进惠东，以1.5亿元拿下白花镇商住地块。
  • 碧桂园以底价5.06亿元拿下仲恺陈江占地超17万平米地块。
  • 皓翔鑫源以1.87亿元拿下陈江占地4.8万平米商住用地。
  • 博罗县龙溪工业用地溢价110.78%，由惠州尚威科技拿下。

4. 商品房市场

• 商品房成交：2018年3月惠州商品房成交面积132.78万平米，环比上升63.74%，同比下降21.48%；签约套数13421套，环比上升63.35%，同比下降18.05%。
• 去化周期：截至3月底，惠州商品房去化周期为8.65个月，相比上月有所下降，整体市场处于供求平衡状态。
• 各县区表现：博罗县去化周期最短，为5.22个月，惠阳去化周期最长，为12.01个月，其他区域去化周期均小幅下降。

5. 房企动态

• 中洲控股：连续获取多个项目，3月再获仲恺西坑片区旧改项目。
• 碧桂园：在仲恺陈江拿下占地超17万平米地块，楼面价1092.8元/平米。
• 保利地产：首进惠东，拿下白花镇商住地块，楼面价1732.2元/平米。
• 禹洲地产：首次现身惠州土拍市场，拿地或为山水大观后续储备。
• 光耀城：206套商铺通过司法拍卖成功售出，成交价为7106万元，低于评估总价的6折。

市场分析

一级市场

• 供应分析：2018年3月惠州土地供应面积57.24万平米，环比上升92.14%，同比下降31.17%。工业用地占主导地位，仲恺潼侨供应1宗近50万平米大型工业用地。
• 成交分析：3月土地成交面积68.77万平米，环比上升33.76%，同比上升294.83%。住宅类用地成交占51.12%，商住地块4宗，工业用地3宗，其中博罗县龙溪工业用地溢价最高。

二级市场

• 供应分析：2018年3月惠州市批售39个预售许可证，商品房批售8700套，环比上升175.58%，同比下降23.99%。批售面积为89.64万平米，环比上升172.73%，同比下降22.54%。
• 各县区预售情况：惠城区预售1983套，环比上升1965.63%，同比下降41.83%；惠东县预售796套，环比上升485.29%，同比下降34.86%；博罗县预售715套，环比上升191.84%，同比下降34.70%。

总结

2018年3月，惠州房地产市场整体呈现出供应和成交环比上升、同比有所下降的趋势。政策层面，中央和地方出台多项政策，包括房地产税、金融监管、落户政策、大数据发展等，对市场产生深远影响。土地市场供应和成交均上升，工业用地仍为供应主力，住宅用地成交活跃。商品房市场处于供求平衡状态，去化周期缩短，市场走势稳定。房企动态活跃，碧桂园、保利、禹洲等在不同区域取得进展，推动市场发展。整体来看，惠州房地产市场在政策调控和市场变化的双重影响下，呈现稳步发展的态势。