20211004-国盛证券-房地产开发行业周报_央行例会提出维护房地产行业稳定；深圳集中供地平均溢价率达12.1__21页_2mb

房地产开发行业分析总结

核心内容

政策动态

央行例会强调维护房地产市场健康发展及住房消费者合法权益，联合银保监会召开房地产金融工作座谈会，提出加强审慎管理制度。此外，央行进行1000亿元14天期逆回购操作，实现净投放400亿元。地方政策方面，上海规范停车位管理，海口禁止学区房炒作及阴阳合同，杭州推动保障性租赁住房发展，金华提升商住项目品质要求，深圳和合肥集中供地结果公布，部分地块流拍或低价成交。

行情回顾

本周中信房地产指数累计变动幅度为0.4%，领先大盘0.06个百分点，在29个中信行业板块中排名第6。上涨个股共25支，较上周减少46支，下跌股数为115支。重点房企中，中国恒大、富力地产、中国金茂、融创中国、旭辉控股集团涨幅居前；中国铁建、蓝光发展、华发股份、阳光城、泰禾集团跌幅居前。

主要观点

行业整体表现

• 新房成交：本周49个城市新房成交面积为597.6万平方米，环比提升20.2%，同比下降22.3%。一线城市成交面积环比增长12.7%，二三线城市则有部分城市显著增长，如绍兴（107.5%）、南平（48.2%）、武汉（33.0%），但也有部分城市如北京、上海、深圳出现环比下降。
• 二手房成交：11城总成交面积为87.7万方，环比增长33.6%，同比下降46.3%。一线城市二手房成交面积环比增长39.8%，二三线城市增长22.7%和52.4%。

去化情况

• 13座样本城市平均去化周期为18.2月，环比增长4.9%。一线城市去化周期为16.4月，环比增长8.5%；二线城市为19.0月，环比增长2.2%；三线城市为21.4月，环比增长5.8%。
• 去化周期低于12个月的城市包括上海（4.5月）、宁波（6.8月）、杭州（7.7月），表明市场活跃度较高。

融资情况

• 本周共发行房企信用债4只，规模24.20亿元，环比减少60.60亿元。总偿还量为53.08亿元，环比减少228.08亿元，净融资额为-28.88亿元，环比增加167.48亿元。
• 主体评级以AA+为主，债券类型以超短期融资债券和一般中期票据为主，期限以3-5年以上为主。

关键信息

政策动向

• 中央政策：央行强调稳定房地产金融，控制信贷风险，同时提出“房住不炒”的主基调，不放松调控。
• 地方政策：多地出台规范房地产销售宣传、保障性租赁住房、停车位管理、商住项目品质提升等政策，旨在稳定市场、保障消费者权益。

行情表现

• 个股表现：S*ST前锋涨幅最大（23.0%），而京投发展跌幅最大（-13.41%）。
• 重点房企：中国恒大、富力地产、中国金茂、融创中国、旭辉控股集团涨幅居前；中国铁建、蓝光发展、华发股份、阳光城、泰禾集团跌幅居前。

城市表现

• 新房成交：一线城市中，北京、上海、深圳环比下降，但广州上涨；二三线城市中，部分城市如绍兴、南平、武汉环比增长。
• 二手房成交：一线城市中，深圳、杭州、青岛、厦门、苏州等城市环比增长显著，但部分城市如北京、南京、苏州等成交面积同比下滑。

融资指标

• 本周房企融资净额为-28.88亿元，环比增加167.48亿元。
• 融资成本方面，威海城投的债券利率上升29bp。

风险提示

• 疫情影响超预期，可能导致销售进一步下滑。
• 房地产行业面临政策调控压力，部分房企融资困难。

投资建议

1. 龙头房企：关注经营稳健、现金流充裕、销售有增长潜力的房企，如金地集团、保利地产、万科A。
2. 商业地产：推荐运营能力逐渐得到市场认可的公司，如华润置地、龙湖集团、新城控股。
3. 保障房赛道：关注代建赛道龙头，如绿城管理控股。
4. 商管+物管公司：推荐稀缺消费升级和奢侈品概念的商管+物管公司，如华润万象生活。

附件说明

• 文档附有多个图表，包括政策梳理、行情回顾、重点城市成交及去化情况跟踪、重点公司融资情况等，提供更详尽的数据支持。

免责声明

本报告内容由国盛证券有限责任公司提供，仅供参考，不构成投资建议。投资者应自行判断，注意风险。