20210227-华安证券-房地产行业周报_土地供应_两集中_资源优化配置助行业稳健发展_16页_1mb

土地供应“两集中”，资源优化配置助行业稳健发展

核心内容

本报告分析了2021年2月房地产市场的主要表现，包括新房与二手房成交情况、库存变化及土地市场动态，并对房地产行业的发展趋势进行了评估。报告指出，当前房地产行业正处于“集中”与“分化”的阶段，土地供应“两集中”政策有助于优化资源配置，推动行业稳健发展。

主要观点

• 行业评级：当前房地产板块具备投资价值，建议增持。
• 市场表现：本周房地产板块整体上涨，表现优于其他行业。
• 新房成交：新房成交面积和套数均大幅增长，同比和环比增幅显著，尤其三线城市表现突出。
• 二手房成交：二手房市场同样呈现高增长态势，同比和环比增幅均超过100%。
• 新房库存：库存面积环比小幅下降，去化周期维持在合理区间。
• 土地市场：土地成交面积和总价均有所下降，但溢价率保持稳定，部分二线城市土地溢价率较高。
• 政策导向：青岛等城市实施土地供应“两集中”政策，推动市场理性竞争，提升行业集中度。
• 投资建议：建议关注规模型房企（如万科A、保利地产、金地集团）、成长型标的（如金科股份、中南建设、新城控股、阳光城、华发股份）及优质商管标的（如宝龙商业）。

新房成交情况

本周重点跟踪的43城新房成交面积合计约578万方，同比上涨198.3%，环比增长777.3%。具体如下：

• 一线城市：成交面积77万方，同比上涨223.7%，环比增长1740.6%。
• 二线城市：成交面积238万方，同比上涨123.5%，环比增长1110.9%。
• 三线城市：成交面积262万方，同比上涨315.1%，环比增长524.7%。

成交套数合计约54544套，同比上涨206.4%，环比增长800.7%。

二手房成交情况

本周重点跟踪的17城二手房成交面积合计约139万方，同比上涨182.9%，环比增长1291.9%。具体如下：

• 一线城市：成交面积46万方，同比上涨142.2%，环比增长2132.2%。
• 二线城市：成交面积73万方，同比上涨283.0%，环比增长963.9%。
• 三线城市：成交面积19万方，同比上涨159.6%，环比增长1803.1%。

成交套数合计约14679套，同比上涨179.9%，环比增长1451.7%。

新房库存情况

重点跟踪的18城新房库存面积合计约9180万方，环比下降1.79%，整体去化周期约8.6月。具体如下：

• 一线城市：库存面积2938万方，环比下降1.82%，去化周期7.0月。
• 二线城市：库存面积3501万方，环比下降2.18%，去化周期9.3月。
• 三线城市：库存面积2742万方，环比下降1.27%，去化周期10.3月。

库存套数合计约870108套，环比下降1.74%，整体去化周期约8.9月。

土地市场情况

• 土地供应：百城土地供应建面约292万方，供应宗数17宗。
• 土地成交：百城土地成交建面约268万方，成交总价约45亿元，土地溢价率13.99%。
• 分线城市：
  • 一线城市：土地成交建面40万方，同比-91%，溢价率0.00%。
  • 二线城市：土地成交建面72万方，同比-92%，溢价率33.21%。
  • 三线城市：土地成交建面156万方，同比-86%，溢价率0.00%。

行业新闻

1. 青岛市：2021年住宅用地供应将分3批次集中统一发布招拍挂公告并实施出让，实行“两集中”同步公开出让，以提升市场理性竞争。
2. 深圳市：发布通知，要求新建住宅及项目配套燃气管道设施，并鼓励已建成住宅区进行管道供气改造。
3. 土地出让：
   • 景德镇市一宗商住用地成交价约2.65亿元。
   • 温州市一宗综合体地块成交价35.82亿元。
   • 南通市一宗宅地成交价13.5亿元。
   • 南京市集中出让5宗宅地，总成交价61.7亿元。

公司要闻

• 华侨城A：设立“厦门侨润投资合伙企业（有限合伙）”，认缴总规模8亿元。
• 蓝光发展：公司股票2月24日复牌，拟将蓝光嘉宝服务64.62%股份转让给碧桂园服务。
• 招商蛇口：2020年度营业收入1296.21亿元，同比增长32.7%；归母净利润122.53亿元，同比下降23.6%。
• 万科A：拟对现有公司债券进行部分要约购回，购回资金总额20亿元。
• 阳光城：2019年公司债券“19阳光01”2021年付息，发行总额15亿元，债券余额1.54亿元。
• 金地集团：董事陈爱虹女士因工作变动辞去多项职务。

风险提示

• 房地产调控政策趋严；
• 销售修复不及预期；
• 资金面超预期收紧。

投资评级说明

• 增持：未来6个月投资收益率领先沪深300指数5%以上；
• 中性：未来6个月投资收益率与沪深300指数变动幅度在-5%至5%之间；
• 减持：未来6个月投资收益率落后沪深300指数5%以上。

公司评级说明

• 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上；
• 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%-15%；
• 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数变动幅度在-5%至5%之间；
• 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%-15%；
• 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上；
• 无评级：因信息不足或重大不确定性事件，无法给出明确评级。

总结

整体来看，房地产市场在政策引导下呈现出“集中”与“分化”的趋势，土地供应“两集中”政策有助于优化资源配置，提升行业集中度。新房与二手房成交面积及套数均实现大幅增长，市场活跃度提升。土地市场整体成交面积和总价下降，但部分二线城市土地溢价率较高。当前地产板块估值处于历史低位，具备投资价值，建议关注具备规模优势和成长潜力的房企及优质商管标的。同时，需警惕政策趋严、销售修复不及预期及资金面收紧等风险。