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房地产行业周报总结（2021年05月02日）

核心内容概述

本报告聚焦2021年4月19日至25日的房地产市场动态，重点分析了土地供应与成交情况，以及楼市整体走势。整体来看，房地产市场在政策调控和市场情绪影响下呈现出降温迹象，土地市场亦表现出供应和成交的波动性。

土地供应情况

本周数据

• 合计供应地块：254宗
  • 住宅用地：88宗
  • 商服用地：47宗
  • 工业用地：101宗
  • 其他用地：18宗
• 供应建筑面积：1891.31万平方米
  • 环比上升：41.24%
  • 同比下降：38.56%
  • 累计同比下降：16.27%，较前一周下降1.77个百分点
• 挂牌均价：2430元/平方米
  • 环比下降：40.32%
  • 同比下降：5.63%

各城市数据

• 一线城市：

  • 供应面积：150.19万平方米
  • 环比增速：77.39%
  • 同比增速：-13.58%
  • 挂牌均价：1551元/平方米
  • 环比增速：-86.46%
  • 同比增速：-68.21%

• 二线城市：

  • 供应面积：957.46万平方米
  • 环比增速：64.82%
  • 同比增速：-14.27%
  • 挂牌均价：3730元/平方米
  • 环比增速：-3.52%
  • 同比增速：9.45%

• 三线城市：

  • 供应面积：783.66万平方米
  • 环比增速：16.36%
  • 同比增速：-56.16%
  • 挂牌均价：1233元/平方米
  • 环比增速：-62.4%
  • 同比增速：-33.67%

土地成交情况

本周数据

• 合计成交地块：188宗
  • 住宅用地：31宗
  • 商服用地：25宗
  • 工业用地：121宗
  • 其他用地：11宗
• 成交建筑面积：976.78万平方米
  • 环比下降：37.92%
  • 同比下降：60.29%
  • 累计同比下降：10.28%，较前一周下降3.66个百分点
• 成交均价：3113元/平方米
  • 环比上升：33.95%
  • 同比下降：23.1%

各城市数据

• 一线城市：

  • 成交面积：56.27万平方米
  • 环比增速：231.58%
  • 同比增速：-44.44%
  • 成交均价：6406元/平方米
  • 环比增速：277.49%
  • 同比增速：-52.36%

• 二线城市：

  • 成交面积：329.09万平方米
  • 环比增速：-60.75%
  • 同比增速：-74.12%
  • 成交均价：973元/平方米
  • 环比增速：-54.34%
  • 同比增速：-77.99%

• 三线城市：

  • 成交面积：591.41万平方米
  • 环比增速：-17.62%
  • 同比增速：-45.58%
  • 成交均价：3991元/平方米
  • 环比增速：55.59%
  • 同比增速：45.82%

楼市降温迹象

• 新房找房热度：4月环比下跌5.7%
  • 一线城市：下跌12.1%
  • 二线城市：下跌5.5%
  • 三四线城市：下跌4.1%
• 购房者信心指数：112.3，环比下跌3.2%
• 二手房经纪人信心指数：109.7，环比下跌2.6%
• 重点城市房价：新房在线均价和二手房挂牌价尚算稳定，但整体市场需求低迷，政府调控力度加大，楼市面临下行压力。

宏观经济背景

• 一季度宏观杠杆率：净下降2.6个百分点，达276.8%
  • 非金融企业部门：160.3%，同比下降0.9%
  • 政府部门：44.5%，同比下降1.3%
  • 住户部门：72.1%，同比下降0.4%

“因城施策”常态化

• 调控政策：
  • 广州：开展为期三个月的房地产市场秩序专项整治，打击无证销售、虚假宣传、炒作学区房等行为。
  • 北京：联合多地房管局、住建委开展线上线下检查，严查违规行为。
• 政策影响：
  • 供应端：规范市场秩序，推动透明度和合规性。
  • 需求端：控制炒房，维持刚需购房优惠，促进市场理性发展。
• 行业影响：
  • 风险溢价率下降，政策稳定性提高。
  • “三道红线”政策推动房企经营行为转型，未来三年将深刻影响行业格局。

投资建议

推荐企业

1. 优质龙头：

   • 万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口

2. 优质成长：

   • 金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团

3. 优质物管：

   • 招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务

4. 低估价值：

   • 城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝

持续关注企业

• 优质成长：华润置地
• 优质物管：融创服务

风险提示

• 政策变化：调控政策可能进一步收紧，影响市场预期。
• 销售不及预期：市场需求持续低迷，可能影响企业资金回笼。
• 疫情二次反弹：可能对市场情绪和交易活动产生负面影响。

投资评级

关键信息总结

• 土地市场降温：供应和成交均出现同比大幅下降，但供应面积环比上升。
• 楼市信心下滑：购房者和经纪人信心指数同步下跌，市场热度下降。
• 调控政策趋严：部分热点城市加强监管，推动市场规范化。
• 房企分化加剧：三道红线政策下，高杠杆企业面临更大压力，优质企业更具优势。
• 投资策略：推荐优质龙头和成长型企业，同时关注低估价值和物管板块。

数据来源

• Wind、天风证券研究所、中国网地产、58同城、安居客、中国人民银行