昆明锐理——2021年8月昆明房地产市场研究报告-60页_3mb

2021年8月昆明房地产市场研究报告总结

核心内容

2021年8月昆明房地产市场在宏观政策调控、土地市场波动及商品房供销情况等方面呈现出以下特点：

• 宏观环境：全国经济持续稳定恢复，GDP同比增长12.70%，但受全球疫情和外部不确定性影响，经济恢复不均衡。昆明市上半年GDP增长8.20%，经济稳步复苏，但房地产投资同比小幅增长，市场仍需政策支持以保持稳定。
• 楼市政策：国家坚持“房住不炒”定位，强调房地产长效机制，防止大拆大建，鼓励城市更新中的小规模、渐进式改造。昆明市出台政策加强商业办公类项目销售监管，禁止低层办公建筑向个人销售，以维护市场公平和稳定。
• 土地市场：8月昆明土地供应量环比大幅增长，但成交量大幅下降。土地供应集中在东市区，商业用地成交楼面价显著高于住宅。无土地流拍，但整体市场供销失衡，成交规模同比下滑。
• 商品房市场：商品房整体供小于求，库存减少，去化周期较上月延长。商品住宅去化周期1.22年，办公与商业去化周期较长，价格同比下滑。南市区商品房供应与成交占比最高，东市区最低。
• 房企动态：万科500里项目开盘，推出多种户型，以精装交付，但因价格偏高、交通不便，去化率较低。该项目位于环湖东路与会展西路交汇处，周边配套完善，具有发展潜力。

主要观点

1. 宏观经济与政策导向

• 全国经济保持稳定增长，但外部不确定性仍存在，房地产被定位为长期稳定发展的领域，不作为短期刺激经济的手段。
• 昆明经济持续复苏，但房地产市场仍需政策引导，以维持供需平衡和市场健康。
• 政策层面强调城市更新中的“留改拆”并举，防止大拆大建，确保城市生态与历史风貌不受破坏。

2. 土地市场动态

• 土地供应：8月土地供应量为564.72亩，环比增长5552.85%，但成交面积仅9.99亩，环比下降81.53%，市场活跃度较低。
• 土地价格：成交楼面价10666元/㎡，同比大幅增长265.87%，但土地成交单价下降32.97%，显示市场观望情绪。
• 土地分布：供应主要集中在东市区（83%），成交集中在西市区（76%）和南市区（24%），显示区域发展不均衡。

3. 商品房市场表现

• 供销比：商品房新增供应54.26万方，销售面积64.23万方，供销比为0.84，整体供小于求。
• 去化周期：去化周期为2.50年，较上月延长。商品住宅去化周期1.22年，办公6.12年，商业14.40年，显示商业与办公去化压力较大。
• 区域表现：南市区供应与成交占比最高，呈贡区成交表现较好，东市区供应最低但成交相对稳定。

4. 房企聚焦

• 万科500里：项目位于昆明市环湖东路与会展西路交汇处，规划面积85.5万㎡，容积率3.2，推出精装住宅，户型多样，但开盘去化率仅24%，主要受价格偏高和交通不便影响。
• 项目分析：项目周边配套完善，包括商业、教育、医疗等，但交通尚未完善，影响客户购买意愿。

关键信息

1. 宏观经济数据

• 全国GDP 2021年1-2季度为53.22万亿元，同比增长12.70%。
• 2021年1-7月全国房地产投资同比增长12.70%，昆明房地产投资占规模以上固定资产投资的58.24%。

2. 土地市场数据

• 8月昆明土地供应564.72亩，成交9.99亩，成交楼面价10666元/㎡，同比上涨265.87%。
• 本月无土地流拍，但土地成交面积同比下降97.36%，市场表现低迷。
• 预计9月将有9宗土地成交，面积476.63亩，主要集中在空港经济区、高新区、官南板块。

3. 商品房市场数据

• 8月商品房新增供应92.48万方，环比增长3.18%，同比下降46.46%。
• 商品房库存2395.55万方，去化周期2.50年，较上月延长。
• 本月商品房销售金额78.25亿元，俊发地产销售金额最高，达12.03亿元。

4. 万科500里项目

• 项目位于环湖东路与会展西路交汇处，总建筑面积85.5万㎡，容积率3.2，精装交付。
• 推出户型包括110㎡、120㎡、130㎡、144㎡，去化率24%，客户以自住型为主，价格偏高影响销售。

重点政策与措施

• 城市更新政策：住建部强调防止大拆大建，严格控制拆除比例，鼓励小规模、渐进式更新。
• 房地产金融审慎管理：央行强调加强房地产金融监管，防止过度投资，确保市场稳定。
• 三孩政策支持：国务院提出完善三孩政策配套措施，包括住房支持，减轻家庭负担。
• 商办项目监管：昆明市出台政策加强商办项目全过程管理，禁止低层办公建筑向个人销售，防止市场乱象。

结论

2021年8月昆明房地产市场在宏观政策调控下保持稳定，但土地市场和商品房市场均表现出一定的低迷状态。政策层面加强对房地产市场的监管，防止市场过度炒作和大拆大建，同时鼓励城市更新中的可持续发展。昆明市土地供应集中在东市区，但成交主要在西市区和南市区，市场热度不均。商品房市场整体供小于求，去化周期较长，尤其是商业和办公产品。万科500里项目虽配套完善，但因价格偏高及交通不便，去化率较低。未来市场需进一步优化政策支持和提升产品竞争力，以促进健康发展。