20201019-中泰证券-永升生活服务-01995.HK-第三方拓展过半_聚焦社区增值_24页_1mb

上海永升生活服务公司详细总结

公司概览

上海永升物业管理公司是旭辉集团旗下的物业服务商，成立于2002年，具备一级资质，发展迅速，连续多年被评为中国物业管理服务百强企业。公司于2018年12月在香港主板上市，股票代码为01995.HK。公司主要业务包括物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，覆盖物业管理的整条价值链。

核心业务与收入结构

主要业务板块

• 物业管理服务：为物业开发商、业主及用户提供清洁、安保、园艺及维修保养等服务，是公司收入的主要来源，占比约60%。
• 非业主增值服务：包括协销服务、房修服务、前期规划及设计咨询服务等，收入占比逐年下降，从2015年的30.2%降至2020年H1的20.9%。
• 社区增值服务：为业主及住户提供家居生活服务、停车位管理、物业经纪服务等，收入占比持续提升，从2015年的7.28%升至2020年H1的19.30%。

收入与利润增长

• 2015-2019年，公司营业收入CAGR达54.0%，净利润CAGR达120.0%。
• 2020年上半年，公司实现营业收入13.51亿元，同比增长91%；归母净利润1.61亿元，同比增长91%。
• 2020-2022年，公司预测归母净利润分别为3.84亿、5.97亿、8.61亿元，对应EPS分别为0.23元、0.36元、0.52元。

财务分析

收入与利润趋势

• 公司收入和利润均实现双高增长，2015-2019年净利润CAGR达93.43%。
• 2020年H1，公司实现营业收入13.51亿元，净利润1.61亿元，分别同比增长91%和91%。

毛利率与净利率

• 公司整体毛利率稳步提升，从2015年的16.1%上升至2020年H1的29.7%，预计2020-2022年整体毛利率分别为31.82%、31.97%、32.38%。
• 净利率保持上行趋势，从2015年的11.92%上升至2020年H1的13.05%，预计2020-2022年净利率分别为13.49%、13.49%、14.07%。

资产与负债状况

• 资产端以现金及现金等价物为主，2015-2019年现金及等价物占总资产比例分别为48.04%、50.81%、62.39%、77.71%、51.82%。
• 负债端以经营性负债为主，资产负债率保持低位，从2017年的65.24%降至2020年H1的34.13%，预计2020-2022年资产负债率分别为37.14%、39.12%。

投资建议

• 公司背靠旭辉控股，是国内口碑优良的品牌物业服务商。
• 第三方拓展已成为主要签约面积来源，占比过半，显示其出色的市场化能力。
• 社区增值服务占比持续提升，显示出公司向永续经营方向发展的趋势。
• 预计2020-2022年公司PE分别为49.5X、31.8X、22.0X，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示

• 第三方项目拓展不及预期：公司第三方拓展占比超六成，若拓展不及预期可能影响收入增长。
• 物业管理费提价进度不及预期：物业管理费受行政管制，若长期难以提升可能影响利润率。
• 社区增值服务发展不及预期：社区增值服务创新项目较多，但收益差异较大，部分项目可能达不到预期。

财务预测与估值

• 营业收入预测：2020-2022年分别为29.40亿元、44.22亿元、61.18亿元。
• 净利润预测：2020-2022年分别为3.84亿元、5.97亿元、8.61亿元。
• PE估值：对应2021年PE为31.8X，预计股价为14.28元人民币或16.47港币。

图表概览

• 图表1：公司发展历程
• 图表2：永升铂悦管家项目
• 图表3：永升悦泽商办项目
• 图表4：公司主营业务介绍
• 图表5：近年签约面积及增速
• 图表6：近年在管面积及增速
• 图表7：近年总收入及利润情况
• 图表8：永升生活服务股权架构
• 图表9：公司主要董事与管理层介绍
• 图表10：近年三大业务板块收入占比
• 图表11：近年公司毛利率情况
• 图表12：2020年H1分公司毛利率
• 图表13：2020年H1公司收入结构
• 图表14：近年在管物业建筑面积
• 图表15：公司在管面积情况
• 图表16：签约物业总建筑面积
• 图表17：旭辉合同销售面积
• 图表18：旭辉合同销售额
• 图表19：公司物业服务费
• 图表20：公司在管面积的业态分布
• 图表21：基础物业收入的业态分布
• 图表22：非业主增值服务内容介绍
• 图表23：非业主增值服务收入及占比
• 图表24：2020年H1非业主增值服务构成
• 图表25：非业主服务收入稳定增长
• 图表26：公司规划远期各项业务收入占比
• 图表27：社区增值服务收入情况
• 图表28：公司不同业务板块毛利率
• 图表29：2020年H1社区增值服务构成
• 图表30：各项社区增值服务收入稳定增长
• 图表31：近年公司收入利润及增速
• 图表32：近年公司总收入构成
• 图表33：近年公司整体毛利率
• 图表34：近年公司分业务毛利率
• 图表35：净利润及净利率
• 图表36：ROA及ROE
• 图表37：近年公司现金及现金等价物
• 图表38：近年公司资产负债率
• 图表39：基础物业服务在管面积预测
• 图表40：公司收入拆分情况
• 图表41：可比公司估值表
• 图表42：盈利预测表