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2020年2月上海商办市场月报总结

核心内容概述

2020年2月，受春节假期和新冠疫情双重影响，上海商办市场整体呈现供不应求、成交量大幅下滑的态势。尽管商业市场供应和成交均大幅萎缩，办公市场在供应量减少的同时，成交量有所回升，价格显著上涨。市场环线结构上，供应集中在郊区，而成交则主要集中在内环内区域。整体来看，市场流动性增加，优质资产仍具吸引力。

主要观点

• 市场整体热度下滑：由于疫情和春节因素，商办市场供应和成交量大幅减少，商业市场环比、同比均下滑70%以上，办公市场供应量环比下降79%，成交量环比下降68%。
• 价格波动显著：办公市场均价上涨明显，主要因成交项目集中在内环内，单价较高；商业市场均价基本持平。
• 环线结构变化：供应集中在外郊环，成交以内环内为主，尤其是绿地外滩中心项目。
• 区域成交分布：商业市场成交主要集中在外围区域，办公市场则以内环内黄浦区为主。
• 项目表现突出：绿地外滩中心成为办公市场销冠，龙湖星图成为商业市场销冠。

关键信息

商办市场回顾

• 供应与成交：
  • 商业：供应面积0.5万平米，环比下降76%，同比下滑86%；成交面积0.22万平米，环比下降97%，同比下滑89%。
  • 办公：供应面积1.23万平米，环比下降79%，同比上涨1630%；成交面积3.56万平米，环比下降68%，同比上涨237%。
• 均价：
  • 商业均价：30,483元/平米，环比持平，同比小幅下降11%。
  • 办公均价：94,427元/平米，环比上涨38%，同比上涨127%。
• 环线结构：
  • 供应集中在外郊环，成交集中在内环内。
  • 绿地外滩中心项目成为2月商办成交冠军，去化面积2.46万平米，成交金额27.91亿元。
• 库存情况：
  • 商业库存余量964.9万平米，去化周期升至155.96个月。
  • 办公库存余量847万平米，存销比升至98.36个月。

商业市场分析

• 量价走势：
  • 供应面积0.5万平米，环比下降76%；成交面积0.22万平米，环比下降97%。
  • 均价基本持平，为30,483元/平米。
• 成交环线结构：
  • 供应集中在松江区新桥板块，成交集中在松江新城西区板块。
• 成交区域结构：
  • 松江区成交面积最大，为689平米。
• 项目排名：
  • 龙湖星图以505平米成交面积位居榜首，货值1063万元。
  • 天和商业广场、贝高科技馨苑等项目也有零星成交。

办公市场分析

• 量价走势：
  • 供应面积1.23万平米，环比下降79%；成交面积3.56万平米，环比下降68%。
  • 均价上涨至94,427元/平米。
• 成交环线结构：
  • 供应集中在闵行区七宝板块（七宝万科中心），成交集中在黄浦区滨江板块（绿地外滩中心）。
• 成交区域结构：
  • 黄浦区成交面积最大，闵行区供应最高。
• 项目排名：
  • 绿地外滩中心以24,607平米成交面积位居榜首，成交金额11.34亿元。
  • 七宝万科中心以6,390平米成交面积排名第二。

市场趋势判断

• 疫情对市场热度造成明显冲击，但内环内优质项目仍具吸引力。
• 同策研究院建议房企应注重长期运营，优化商业业态，提升写字楼运营能力。
• 在国内外“量化宽松”背景下，房地产投资回报率仍高于多数行业，尤其是一线城市的优质资产。
• 上海商办市场可能迎来一小波成交热潮，尤其是优质资产。

数据来源与机构信息

• 数据来源：同策研究院、wind、国家统计局、dataln
• 机构信息：
  • 同策研究院：提供固定周期的周月报告及专题研究。
  • 同策资管：聚焦中国资本市场，解读资管业务。
  • 老张宏论：张宏伟分享楼市政策、市场及房企观点。

总结

2020年2月，上海商办市场受春节和疫情双重影响，整体热度下滑。商业市场供应和成交大幅减少，均价基本持平；办公市场供应减少，但成交量回升，均价显著上涨。市场成交集中在内环内区域，绿地外滩中心和龙湖星图分别成为办公和商业市场销冠。库存方面，商业和办公市场去化周期均显著上升，显示出市场消化能力下降。随着政策和资金面的宽松，优质资产仍具吸引力，上海商办市场可能迎来新的成交机会。