同策房产咨询--同策研究院-2020年12月上海商品住宅市场月报_36页_1mb

2020年12月上海商品住宅市场月报总结

核心内容概述

2020年12月，上海商品住宅市场呈现供应和成交双增长态势，但均价小幅下降。整体市场进入存量房交易为主的时代，政策加强了对二手房市场的规范管理，并推动了房地产贷款集中度管理制度的实施。公寓与别墅市场成交量均有显著提升，但均价出现结构性下降。市场整体趋于稳定，刚需产品逐渐减少，高端住宅需求有所上升。

主要观点

1. 政策与热点

• 上海进入存量房交易为主的时代，出台新规加强二手房市场管理，新增房源核验环节，提升市场透明度和安全性。
• 央行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，限制房地产贷款和个人住房贷款占比，强化金融监管，防止楼市金融风险。
• 全国住建工作会议强调城市更新和租赁住房发展，上海将加强旧区改造和历史建筑保护，提升城市品质。

2. 商品住宅市场特征

• 供应：12月供应面积达142.95万平米，环比上涨795%，同比上涨95%，创18年来同期最高。
• 成交：成交面积122.56万平米，环比上涨57.6%，同比上涨67.7%，成交量大幅增长。
• 均价：均价为52401元/平米，环比下降4%，同比下降6%。
• 去化周期：去化周期为8.1个月，市场整体去化速度加快。

3. 市场结构性成交分析

• 成交区域结构：宝山、青浦、嘉定为成交前三区域，其中宝山均价最高。
• 成交板块结构：大场板块成交最高，大华朗香公园里和华发建发泗水和鸣为成交主力。
• 成交环线结构：外郊环成交占比下降，外环内成交占比上升。
• 成交总价结构：300-500万和500-800万总价段为成交主力，1000万以上豪宅占比上升。
• 成交户型结构：90-120平米户型为成交主力，占比50%，市场刚需化有所减弱。

关键信息

1. 政策变化

• 二手房交易新增房源核验环节，提升市场透明度和安全性。
• 房地产贷款集中度管理制度实施，限制金融机构房地产贷款和个人住房贷款占比，强化房住不炒原则。

2. 市场表现

• 商品住宅：12月供应和成交面积大幅上涨，均价小幅下降，去化周期缩短。
• 公寓：供应和成交面积大幅上涨，均价结构性下降。
• 别墅：供应和成交面积均上涨，均价小幅下降，但市场表现稳健。

3. 项目表现

• 大华公园城市：12月成交面积冠军，均价59329元/平米，位于宝山区张庙板块，交通便利。
• 映虹桥：青浦区赵巷板块的别墅项目，成交面积和均价均居前列。
• 中海臻如府：内中环成交冠军，均价95007元/平米，位于普陀区光新板块。

4. 市场趋势

• 上海房地产市场整体保持平稳，成交量持续增长。
• 需求释放明显，尤其是年底房企冲刺业绩。
• 市场刚需化减弱，高端住宅需求增加，但价格依然保持上涨趋势。

数据亮点

1. 供应与成交数据

• 商品住宅：供应142.95万平米，成交122.56万平米。
• 公寓：供应121.83万平米，成交99.91万平米。
• 别墅：供应21.13万平米，成交22.65万平米。

2. 成交面积TOP10项目

• 大华公园城市（宝山区张庙板块）
• 大华朗香公园里（宝山区大场板块）
• 华发建发泗水和鸣（松江区泗泾板块）
• 映虹桥（青浦区赵巷板块）
• 保利云上澄光（嘉定区江桥板块）
• 上海龙湖天曜（奉贤区南桥新城板块）
• 大华公园荟（宝山区杨行板块）
• 经纬城市绿洲（宝山区大场板块）
• 铂翠廷（金山区金山新城板块）
• 中海臻如府（普陀区光新板块）

3. 成交均价TOP3项目

• 大华公园城市（张庙板块，均价59329元/平米）
• 大华朗香公园里（大场板块，均价56549元/平米）
• 经纬城市绿洲（大场板块，均价57130元/平米）

4. 成交户型TOP3项目

• 大华公园城市（90-120平米，成交544套）
• 大华朗香公园里（90-120平米，成交532套）
• 华发建发泗水和鸣（90-120平米，成交373套）

总结

2020年12月，上海商品住宅市场整体表现活跃，供应和成交面积大幅增长，但均价小幅下降。政策层面加强了对房地产市场的监管，推动了市场健康发展。公寓与别墅市场成交量均有提升，但均价出现结构性下降。市场呈现刚需减弱、高端需求上升的趋势，区域和板块分化明显，宝山、青浦、嘉定为主要成交区域。市场整体去化周期缩短，显示出较强的市场活力。