同策房产咨询--同策研究院-2020年8月上海商品住宅市场月报_32页_1mb

2020年8月上海商品住宅市场月报总结

核心内容概览

2020年8月，上海商品住宅市场呈现供应和成交量双增长，成交均价基本稳定。整体市场在宏观经济逐步恢复和政策支持下，表现出持续回暖的态势。同时，长三角一体化发展政策为环沪市场带来利好，推动市场活跃度上升。

主要观点

• 宏观经济与政策支持：7月中国综合PMI指数保持平稳，经济回升态势明显，为房地产行业提供基础支撑。长三角一体化发展上升为国家战略，对环沪市场形成利好。
• 货币供应与房价：8月末广义货币M2余额增幅下降，货币政策保持稳健，但未来有宽松可能性，有助于房价稳定。
• 市场结构与趋势：中高端改善型项目继续主导市场成交，外郊环与郊环外成为成交主力，成交量与成交均价均有所提升。
• 市场预期：从市场周期角度看，上海商品住宅成交量预计在三季度进入上行周期，价格也将在成交量走高后迎来上涨。

关键信息

商品住宅市场

• 供应面积：8月商品住宅供应面积为131.72万平米，环比上涨198.9%，同比上涨204.7%。
• 成交面积：8月商品住宅成交面积为99.86万平米，环比增长20.8%，同比增长37.1%。
• 成交均价：成交均价为56271元/平米，环比微降1.5%，同比增长11.2%。
• 去化周期：去化周期为9.2个月，市场去化略有减速。
• 区域表现：闵行、青浦、南汇为成交前三区域，其中青浦与南汇均价相近。

公寓市场

• 供应面积：8月公寓供应面积105.07万平米，环比上涨222.1%，同比上涨166.9%。
• 成交面积：成交面积76.65万平米，环比上涨22.6%，同比上涨35.5%。
• 成交均价：成交均价57251元/平米，环比下降2.5%，同比增长16%。
• 去化周期：去化周期为10.4个月，市场表现活跃。

别墅市场

• 供应面积：8月别墅供应面积26.66万平米，环比上涨132.8%。
• 成交面积：成交面积23.21万平米，环比上涨15.3%，同比增长42.6%。
• 成交均价：成交均价53032元/平米，环比上涨1.7%，同比下降3.5%。
• 去化周期：去化周期为7.8个月，市场成交量价较去年同期上涨。
• 区域表现：青浦区别墅项目表现突出，均价相对较高。

市场结构性分析

• 成交区域结构：闵行、青浦、南汇为成交前三区域，外环外存量占比升高。
• 成交板块结构：安亭汽车城、周康、浦江板块为成交前三板块，其中安亭汽车城板块表现最佳。
• 成交均价结构：3-10万元/平米项目成交显著，浦发东悦城、香港置地虹庐湾、凯利海华府为各均价段销冠。
• 成交户型结构：90-120平米户型成交最多，200平米以上户型成交占比环比增长600个百分点，反映改善型需求上升。
• 项目排名：嘉宝新力梦之晴华庭为90平米以下户型成交冠军；凯利海华府在1000万元以上的项目中表现突出。

数据来源

• 数据来源：dataln、网上房地产、同策研究院
• 报告发布平台：同策研究院微信公众号、同策资管微信公众号、同策研究院头条号

市场预测

• 2020年下半年上海市场入市项目或达101个，其中普陀、杨浦、虹口、黄浦、静安、徐汇、浦东新区均有新盘待售。
• 随着供应增加，市场需求将进一步释放，市场成交量与价格有望继续上升。

总结

2020年8月，上海商品住宅市场在宏观经济恢复和政策支持下表现活跃，供应和成交量双增长，成交均价基本稳定。中高端改善型项目持续主导市场，外郊环与郊环外区域表现突出。市场结构性分析显示，户型以90-120平米为主，200平米以上户型占比上升，反映改善型需求增加。未来市场预计进入上行周期，成交量与价格有望继续上涨。