同策房产咨询--同策研究院-2021年1月上海商品住宅市场月报_32页_1mb

2021年1月上海商品住宅市场月报总结

核心内容

2021年1月，上海商品住宅市场整体保持活跃，供应量下降但成交量上涨，延续了2020年底的市场热度。市场均价受结构性因素影响上涨至60429元/平米。政策调控和市场结构变化是推动市场变化的主要因素。

主要观点

• 政策调控加强：上海市出台多项政策以促进房地产市场平稳健康发展，包括严格执行限购政策、提高增值税征免年限、将法拍房纳入限购范围，以及优化土地供应结构，推动五大新城发展。
• 市场热度延续：尽管进入传统淡季，但1月成交量仍达到2018年以来的最高水平，显示市场热度未减。
• 结构性成交变化明显：中环内高价房成交占比增加，市场呈现一定的豪宅化趋势。同时，不同区域和板块的成交情况差异显著，部分区域如青浦、嘉定、奉贤成交量较高。

关键信息

商品住宅市场

• 供应与成交：1月供应面积为79.01万平米，环比下降45%，同比上涨75%；成交面积为124.48万平米，环比上涨2%，同比上涨178%。
• 均价变化：全市均价上涨至60429元/平米，主要受中环内高价房成交增加影响。
• 成交排名：蟠龙珑苑、绿地东上海(海富城市花园)、上海龙湖天曜为成交面积前三。
• 去化周期：全市商品住宅去化周期为6.7个月。

公寓市场

• 供应与成交：供应面积61.82万平米，同比上涨48%；成交量为101.77万平米，环比上涨2%，同比上涨175%。
• 均价变化：均价结构化上涨，环比上涨17%，同比上涨6%。
• 成交排名：蟠龙珑苑、绿地东上海(海富城市花园)、上海龙湖天曜为成交面积前三。
• 去化周期：全市公寓去化周期为6.6个月。

别墅市场

• 供应与成交：供应面积17.19万平米，同比上涨412%；成交量为22.71万平米，环比上涨0.3%，同比上涨193%。
• 均价变化：均价小幅上涨至57846元/平米。
• 成交排名：四季都会晓风来、万科莱茵半岛、当代美墅为成交面积前三。
• 去化周期：全市别墅去化周期为7.2个月。

市场结构性分析

• 成交区域结构：嘉定、青浦、奉贤成交量排名前三，其中青浦区均价最高。
• 成交板块结构：安亭汽车城板块、周康板块、南桥新城板块为成交主力，其中中骏璟尚和蟠龙珑苑为各自板块的销量冠军。
• 成交环线结构：中环内成交占比明显增加，内环内和中环内分别增加4%和3%，而郊环外成交占比略有下降。
• 成交总价结构：300-500万元和500-800万元总价项目为主要成交区间，其中1000万元以上项目成交量上涨9%，显示市场豪宅化趋势。
• 成交户型结构：90-120平米户型成交占比最高（44%），140平米以上户型成交占比增加5个百分点，显示市场向高端化发展。

总结

2021年1月上海商品住宅市场在政策调控和市场结构变化的双重影响下，表现出较强的市场活跃度。尽管供应量下降，但成交量持续上涨，市场未进入冷淡期。政策层面，限购政策收紧、法拍房纳入限购、土地供应优化等措施旨在稳定市场预期，遏制投机行为。市场层面，结构性成交变化明显，中环内高价房成交增加，市场呈现豪宅化趋势，同时不同区域和板块的成交情况差异显著，显示出市场细分化发展的趋势。