同策房产咨询--同策研究院-2021年2月上海商品住宅市场月报_31页_1mb

2021年2月上海商品住宅市场月报总结

核心内容

2021年2月，上海商品住宅市场进入传统冷淡期，整体供应和成交规模较1月大幅下降，但与去年同期相比仍保持强劲增长。政策调控和市场结构性变化是本月市场表现的主要驱动力。

主要观点

• 政策调控：2月6日，“沪十条”新政正式实施，首次在新开楼盘中引入积分制，优先满足“无房家庭”自住需求，减少投机行为。
• 市场表现：2月商品住宅供应面积为5.99万平米，环比下降92%；成交面积为67.4万平米，环比下跌45.9%，但同比上涨824%。公寓和别墅市场也呈现类似趋势，成交面积同比大幅增长，但环比下降。
• 价格变化：全市商品住宅均价为59096元/平米，环比下降2%，同比下降7%。外环外成交占比增加，导致均价下降。
• 区域结构：青浦、奉贤、嘉定为成交主力区域，其中青浦区均价最高。外郊环和郊环外成交占比上升，内环内和内中环相对稳定。
• 板块结构：金汇、朱家角、安亭汽车城板块为成交前三，其中龙湖春江天越和中环境秋月为成交主力。
• 环线结构：外郊环为成交主力，但占比环比下降8%，郊环外成交占比大幅增加10%。内环内和内中环成交占比与上月持平。
• 户型结构：90-120平米户型为成交主力，占比44%；200平米以上户型成交占比环比上升3%，市场呈现豪宅化趋势。
• 总价结构：300-500万总价项目为成交主力，占比上涨5%；1000万以上项目占比维持在15%以上，显示市场对高端住宅的需求依然旺盛。

关键信息

供应与成交数据

成交区域结构

• 青浦区：成交面积最高，均价为38943元/平米。
• 奉贤区：成交面积次之，均价为23526元/平米。
• 嘉定区：成交面积第三，均价为44646元/平米。

成交板块结构

• 金汇板块：成交面积最高，龙湖春江天越为成交主力，均价36911元/平米。
• 朱家角板块：中环境秋月为成交主力，均价37450元/平米。
• 安亭汽车城板块：万科莱茵半岛为成交主力，均价43533元/平米。

成交环线结构

• 内环内：露香园为成交冠军，均价172995元/平米。
• 内中环：古北中央公园为成交冠军，均价108981元/平米。
• 中外环：璟仁公寓、圣宇豪庭、仁恒静安世纪为成交前三。
• 外郊环：招商虹桥公馆为成交冠军，均价60511元/平米。
• 郊环外：中环境秋月为成交冠军，均价38805元/平米。

成交总价结构

• 300-500万元：为成交主力，占比上涨5%。
• 1000万元以上：占比维持在15%以上，市场呈现豪宅化趋势。
• 销冠项目：9号公馆（300-500万）、招商虹桥公馆（500-800万）、古北中央公园（1000万以上）。

成交户型结构

• 90-120平米：成交套数最多，占比44%。
• 200平米以上：成交套数环比上升3%，市场豪宅化趋势明显。
• 销冠项目：电建泷悦蓝湾（90平米以下）、古北中央公园（120-140平米）、长风瑞仕璟庭（140-200平米）、露香园（200平米以上）。

总结

2021年2月，上海商品住宅市场在政策调控和市场结构变化的双重影响下，整体进入冷淡期，但与去年同期相比仍保持增长。供应和成交规模均大幅下降，但同比显著上升，显示市场复苏迹象。外环外成交占比增加，推动均价下降，而内环内和内中环表现稳定。市场呈现结构性变化，刚需和改善型需求释放明显，豪宅市场依旧活跃。整体市场趋势表明，政策调控对市场预期起到调节作用，同时市场对高端住宅的需求未减。