同策房产咨询-20160407-上海商办市场月报-4月刊-_21页_6mb

2016年上海商办市场报告总结

核心内容概述

2016年一季度，上海商办市场整体表现低迷，成交量与价格均出现环比下滑，但同比有所上升。商业市场供应和成交均减少，存销比居高不下，而办公市场则呈现供量价齐跌的态势，酒店式公寓成为市场热销的亮点。政策调控和市场需求共同影响了市场走向。

主要观点

1. 商办市场整体低迷，去库存仍是重点

• 成交量与价格下滑：2016年一季度，上海商办市场合计成交量为114.02万平米，环比下降36%，同比增长84%。均价为23339元/平米，环比下降31%。
• 存量略有减少：一季度商办总存量从最高点微幅下滑0.76%，降至1941.39万平米。
• 政策影响：政府出台新政，提高商办物业持有比例和年限，以促进去库存。酒店式公寓因自持政策限制，未来开发将受到一定影响。

2. 供应端集中于中心城区，外郊环表现突出

• 内环内供应量上升：一季度内环内合计12万平米商办项目入市，包括浦江国际金融广场、创屹商务大厦等。
• 外郊环主导成交：外郊环项目在商业和办公市场中占据成交前十榜单的多数席位，尤其在商业市场中占比超过60%。
• 区域表现：闵行区商业市场表现突出，嘉定区酒店式公寓成交领先。

3. 酒店式公寓热销，成为市场新宠

• 酒店式公寓市场表现：一季度酒店式公寓成交面积达46万平米，占办公市场成交面积的58%，同比增长289%。
• 热销项目：宝山龙湖天街商业中心、农房D9空间、悦达南郊华都等项目成为酒店式公寓成交TOP10。
• 产品优势：酒店式公寓以小面积、低总价、不限购等优势，吸引了大量有购房需求但受限于政策的新上海人。

关键信息

商业市场

• 供应与成交：一季度商业供应30.32万平米，环比下降55%，成交34.52万平米，环比下降20%，同比增长71%。
• 价格走势：均价为22626元/平米，环比下降14%。
• 库存情况：存销比高达91个月，外郊环商业库存占比超三分之二。
• 区域分布：外郊环商业成交占比最大，达到60%以上，闵行区成交领先。

办公市场

• 供应与成交：一季度办公供应45.79万平米，环比下降59%，成交79.49万平米，环比下降41%，同比增长91%。
• 价格走势：均价为23649元/平米，环比下降35%。
• 库存情况：存销比升至35个月，外郊环办公存量占比达44%。
• 区域分布：外郊环办公成交占比58%，郊区和内中环表现亮眼。

项目排名

商业成交TOP10项目

办公成交TOP10项目

库存情况

商业市场库存

• 存销比：高达91个月，外郊环库存占比超三分之二。
• 可售余量：3月底可售余量为1027.81万平米，较2月底微幅下降，但同比上升12%。

办公市场库存

• 存销比：升至35个月，环比增加5个月。
• 可售余量：3月底为913.58万平米，同比上升13%。
• 区域分布：外郊环办公可售余量占比最大，达44%。

政策与市场趋势

• 政策调控：2016年2月14日，上海市政府发布政策，提高商办用地供应的有效性与精准度，要求开发商持有商办物业。
• 限购政策：3月25日，上海楼市9项新政落地，提高非沪籍购房者的社保和个税缴纳年限，限制二套非普通住宅首付比例。
• 市场趋势：在限购政策下，酒店式公寓因不限购、小面积、低总价成为新宠，未来开发可能受限。

总结

2016年一季度上海商办市场整体呈现供大于求的格局，但酒店式公寓因政策支持和市场需求成为亮点。商业市场库存高企，去化缓慢；办公市场供应和成交均下滑，但酒店式公寓在其中占据主导地位。政策调控和市场需求共同推动了市场结构的调整，外郊环项目表现突出，未来市场走势将更多受到政策影响。