20160717-兴业证券-房地产行业系列深度报告之二：银行加杠杆带来中国房地产超级大周期！_21页_1mb

报告摘要

房地产行业系列深度报告之二：银行加杠杆带来中国房地产超级大周期

核心内容

本报告指出，中国房地产行业正处于一个超级大周期中，这一周期的驱动因素并非单纯的人口结构变化，而是金融机构（尤其是商业银行）对房地产需求端的持续加杠杆行为。报告通过分析美国、日本、荷兰、澳大利亚和加拿大等国家的房地产发展历程，验证了金融机构加杠杆对房地产市场具有显著的推动作用，并以此为基础对中国房地产行业未来走势作出判断。

主要观点

房地产是资金配置现象
房地产本质是货币现象，是社会财富在不同资产之间重新配置的最终体现。其核心在于资金的流向，而非单纯的人口结构或需求端变化。
银行加杠杆是推动房地产大周期的关键
中国的商业银行作为最大的资金主体，其资产配置必然向房地产需求端——按揭贷款倾斜。这一趋势在利率市场化和金融自由化的背景下尤为明显。
历史数据验证趋势
2016年上半年，中国房地产销售金额同比增长 $42.1%$，新增居民中长期贷款金额超过新房销售金额的 $50%$，按揭利率持续走低，平均利率为 $4.48%$，优惠利率覆盖范围达到 $85.31%$。这些数据表明，房地产行业的增长是资金供给端主动行为的结果。
国际案例支持论点
- 美国：在1992年《联邦住宅企业金融安全和稳健法》实施后，按揭贷款迅速发展，推动房地产进入长达16年的牛市。
- 日本：尽管适龄购房人群减少，但房地产仍迎来大牛市，主要得益于金融机构（如JHLC和持牌银行）的持续支持。
- 荷兰：1990年后，适龄购房人群减少，但按揭贷款和房地产市场仍持续增长，金融自由化和巴塞尔协议推动了这一趋势。
- 澳大利亚：在利率市场化后，住房按揭贷款迅速增长，带动房地产长期繁荣。
- 加拿大：80年代后，按揭贷款占比不断上升，推动房地产市场持续上行。
投资建议
- 地产股：推荐世联行、绵石投资、天津松江、华联控股、保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福、华发股份、香江控股、海南高速。
- 家电股：重点推荐厨电行业龙头老板电器和华帝股份，因其受房地产复苏影响最大，成长性最确定。

关键信息

房地产大周期未见顶：行业上涨逻辑未改变，小周期内在货币政策宽松阶段，基本面将持续上行。
资金是核心因素：房地产行业的长期增长依赖于金融机构对按揭贷款的持续支持。
风险提示：货币政策收紧和地产销售复苏不及预期可能成为风险因素。

报告结构

综述：阐述房地产作为资金配置现象，分析中国商业银行的按揭贷款配置趋势。
各国案例：
- 美国案例：按揭贷款支持下房地产进入长期牛市。
- 日本案例：金融机构支持推动房地产繁荣。
- 荷兰案例：金融自由化推动房地产持续增长。
- 澳大利亚案例：利率市场化后住房按揭贷款迅速发展。
- 加拿大案例：按揭贷款占比上升带动房地产市场增长。
地产标的推荐：列出主要推荐的地产公司及其理由。
家电标的推荐：重点推荐厨电行业龙头，强调其与房地产销售的强相关性。
投资评级说明：明确不同评级的定义及标准。
信息披露与声明：说明报告的合规性及分析师的独立性。