20160429-兴业证券-房地产行业系列深度报告之一：银行必给地产加杠杆，国际比较研究_1mb

文档总结

核心内容

本报告是一份关于中国房地产行业与全球主要经济体商业银行在利率市场化和金融自由化背景下，对房地产需求端持续加杠杆的深度分析。报告指出，房地产行业在大周期中表现与货币现象密切相关，资金供给端的充裕决定了房地产需求端的上行趋势。同时，报告强调，中国房地产大周期尚未见顶，且在货币政策宽松阶段，房地产基本面将持续上行。

主要观点

1. 全球趋势：在利率市场化和金融自由化阶段，商业银行普遍增加对按揭贷款的偏好，按揭贷款占总贷款比重持续上升。这种趋势在各国均有所体现，包括美国、日本、欧洲、荷兰、澳大利亚、加拿大和马来西亚。

2. 按揭贷款的金融属性：按揭贷款被视为低风险、高安全性的资产，尤其在利率市场化和巴塞尔协议实施后，其资本占用低，成为商业银行资产配置的重要方向。

3. 按揭贷款对房地产基本面的影响：充裕的资金供给端（如按揭贷款）推动了房地产需求端的持续增长。按揭贷款利率的下降和额度的增加，显著刺激了购房需求。

4. 中国按揭贷款趋势：中国的按揭贷款余额占银行总贷款比重持续上升，从2009年的9%提升至2016年初的15.4%，未来仍可能继续上升。

5. 按揭贷款的利率优惠：一线城市首套房按揭利率为基准利率的87折，相当于经历了五次左右的25个基点降息。这表明银行对按揭贷款的偏好。

6. 政策与市场支持：央行周小川行长多次强调中国居民杠杆程度较低，按揭贷款仍有加杠杆空间。这表明政策层面支持按揭贷款的发展。

7. 投资建议：2016年持续看好房地产行情，推荐布局核心城市地产股，包括华联控股、世荣兆业、天津松江、香江控股、世联行、三六五网、泰禾集团、华发股份、格力地产、滨江集团、华夏幸福、保利地产、万科A等，以及壳资源概念股。

关键信息

• 利率市场化与金融自由化：这是推动商业银行增加按揭贷款偏好的主要原因，各国案例均表明这一趋势。

• 按揭贷款占总贷款比重：在各国案例中，按揭贷款占总贷款比重从初期到后期持续上升，尤其在利率市场化和金融自由化之后。

• 按揭贷款利率优惠：一线城市首套房按揭利率为基准利率87折，相当于五次降息，对购房需求有明显促进作用。

• 企业融资转向直接融资：企业债券发行量大幅增长，显示企业更多地通过资本市场进行直接融资，间接融资需求下降。

• 风险提示：销售回升幅度不及预期是主要风险因素。

重点公司推荐

图表与数据概览

• 图1-图23：涵盖了美国、日本、荷兰、澳大利亚、加拿大、马来西亚等国家的按揭贷款占总贷款比重、房地产价格、利率水平等关键数据。

• 表1-表8：提供了各国企业融资构成、公司债发行量、按揭贷款类型分布、按揭贷款利率优惠等详细信息。

分析师与研究助理

• 分析师：阎常铭，联系方式：yanchangming@xyzq.com.cn，执业编号：S0190514110001。

• 研究助理：齐东、陈永，联系方式分别为qidong@xyzq.com.cn和chenyongyjs@xyzq.com.cn。

投资评级说明

• 行业评级：推荐、中性、回避。

• 公司评级：买入、增持、中性、减持。

风险提示

• 销售回升幅度不及预期。

总结

本报告通过分析全球主要经济体的商业银行行为，揭示了按揭贷款在利率市场化和金融自由化背景下的重要性。在中国，按揭贷款的持续增加和利率优惠，表明房地产基本面在大周期中持续上行。报告强调，银行加杠杆的行为主要受到金融自由化和利率市场化的影响，同时央行的政策导向也起到了重要作用。在这一背景下，房地产市场特别是核心城市，将受益于持续的资金供给和利率优惠，未来发展前景乐观。