20160615-兴业证券-房地产行业2016年中期策略：银行必给地产加杠杆，地产大周期未见顶_32页_2mb

房地产行业2016年中期策略总结

核心内容

本报告分析了中国房地产行业的长期与短期发展趋势，认为房地产行业的大周期尚未见顶，并在短期内受益于货币政策宽松。同时，指出中国银行业在金融自由化和金融脱媒的背景下，将持续为房地产行业提供杠杆支持。

主要观点

长周期视角：银行必给地产加杠杆，地产未见顶

1. 人口年龄结构不是决定房地产基本面的主要因素

   • 通过美国、日本、荷兰、澳大利亚、加拿大和马来西亚等国家的案例分析，发现人口年龄结构的变化与房地产价格的上升趋势并不直接相关。
   • 例如，美国25-44岁人口比重下降，但房价仍上涨121%；日本25-44岁人口比重下降，但房价上涨46%。

2. 资金才是决定房地产基本面的最主要因素

   • 房地产价格的上涨主要由资金流入驱动，而非人口结构。
   • 各国按揭贷款余额占银行总贷款比重的上升与房价上涨趋势高度相关，如美国按揭贷款余额占比从28%上升至55%，房价上涨246%。

3. 金融自由化、金融脱媒，中国银行业必给地产加杠杆

   • 在利率市场化和金融自由化背景下，中国银行业面临金融脱媒压力，推动其增加按揭贷款配置。
   • 商业银行不良率上升和资产荒促使银行转向相对安全的按揭贷款业务。
   • 中国住房贷款余额占银行总贷款比重从2010年的13.1%上升至2016年第一季度的15.4%。

短周期视角：货币宽松支撑复苏，美国加息影响有限

1. 短期货币政策宽松，地产基本面持续向上

   • 美国过去45年经历三轮货币宽松周期，房地产在居民资产配置中占比持续上升。
   • 中国自2015年起实施多次降息和降准，推动房地产市场复苏，降低房企和购房者的财务成本，促进销售。

2. 美国加息对中国房地产市场影响有限

   • 美国加息对房地产市场的影响与资本账户开放程度密切相关。
   • 资本管制严格的国家，如中国，受美国加息影响较小。
   • 历史上，资本管制国家如智利在加息周期中反而迎来房地产牛市。

关键信息

• 全球案例支持：多国案例表明，房地产价格的上涨主要由资金流入驱动，而非人口结构变化。
• 中国银行业趋势：随着利率市场化和金融自由化，中国银行业将增加对房地产的杠杆支持。
• 货币政策影响：2016年货币政策宽松推动房地产市场复苏，成交量和价格在宽松后3-6个月开始反转。
• 资本管制作用：中国严格的资本管制措施有效隔离了美国加息对房地产市场的冲击。

标的推荐

以下为报告中推荐的房地产行业股票：

• 华联控股（000036.SZ）
• 华夏幸福（600340.SH）
• 天津松江（600225.SH）
• 世联行（002285.SZ）
• 保利地产（600048.SH）
• 香江控股（600162.SH）
• 三六五网（300295.SZ）
• 万科A（000002.SZ）
• 泰禾集团（000732.SZ）
• 华发股份（600325.SH）
• 格力地产（600185.SH）

结论

• 行业观点：房地产行业上涨逻辑未改变，大周期尚未见顶，短期在货币政策宽松阶段，基本面将持续上行。
• 板块推荐：建议持续布局核心城市地产股，重点关注上述推荐的股票。