20160717-兴业证券-房地产行业系列深度报告之二_银行加杠杆带来中国房地产超级大周期__20页_1mb

报告摘要

文档总结

核心内容

本报告是兴业证券房地产行业系列深度报告的第二篇，重点分析了金融机构加杠杆对房地产行业的影响，并指出中国房地产行业正经历一个超级大周期。报告通过分析美国、日本、荷兰、澳大利亚和加拿大等国家的房地产市场发展历程，揭示了银行对房地产需求端的支持是推动房地产市场长期上涨的关键因素。

主要观点

房地产是货币现象：房地产市场的变化本质上是社会财富在不同资产之间的重新配置，而非单纯的人口需求驱动。
银行加杠杆推动地产大周期：金融机构在利率市场化和金融自由化背景下，倾向于增加对按揭贷款的配置，从而推动房地产市场长期上涨。
资金供给端主导增长：按揭贷款利率持续下降，资金成本降低，是推动房地产市场增长的重要因素，而非单纯的需求端增长。
各国案例验证趋势：美国、日本、荷兰、澳大利亚和加拿大等国家在失去人口年龄结构支撑后，仍迎来房地产市场长期繁荣，说明金融机构杠杆的扩大是推动房地产大周期的关键。

关键信息

中国房地产现状

2016年上半年新房销售金额达4.86万亿元，同比增长42.1%。
居民中长期贷款（主要为按揭贷款）新增2.62万亿元，占同期新增贷款总额的34.8%，比2015年全年上升8.4个百分点。
按揭利率在基准利率不变情况下持续创历史新低，平均按揭利率为4.48%，优惠利率覆盖范围达到85.31%。
商业银行持续增加对按揭贷款的配置，表明其对房地产市场的长期支持。

各国案例分析

美国：1992年《联邦住宅企业金融安全和稳健法》放松对“两房”的监管，推动按揭贷款快速增长，导致房地产市场迎来长期牛市。
日本：80年代中后期房地产市场繁荣，尽管适龄购房人群占比下降，但金融机构（尤其是公营机构JHLC）持续提供按揭支持，叠加企业资金流入，推动房地产泡沫。
荷兰：1990年之后，适龄购房人群减少，但按揭贷款迅速增长，推动房地产市场持续上行。
澳大利亚：1990年之后适龄购房人群减少，但按揭贷款增长迅速，成为房地产市场上涨的主要动力。
加拿大：80年代以来，按揭贷款占比上升，推动房地产市场长期增长，尽管适龄购房人群减少，但市场仍保持上行趋势。

投资建议

房地产行业

行业上涨逻辑未改变，地产大周期尚未见顶。
重点推荐公司：
- 华联控股（买入）
- 世联行（买入）
- 香江控股（买入）
- 华夏幸福（买入）
- 保利地产、招商蛇口、新城控股、华发股份、天津松江等公司也被推荐布局核心城市地产股。

家电行业

重点推荐厨电行业：房地产复苏对厨电行业具有显著拉动效应，且滞后一年左右。
推荐标的：
- 老板电器
- 华帝股份

风险提示

货币政策收紧：若央行收紧货币政策，可能导致房地产市场资金供给减少，影响增长。
地产销售复苏不及预期：若房地产销售增长不如预期，可能影响下游家电行业的表现。

投资评级说明

行业评级：
- 推荐：行业表现优于市场
- 中性：行业表现与市场持平
- 回避：行业表现弱于市场
公司评级：
- 买入：公司涨幅大于15%
- 增持：公司涨幅在5%～15%之间
- 中性：公司涨幅在-5%～5%之间
- 减持：公司涨幅小于-5%

结论

本报告指出，房地产行业的持续上涨主要源于金融机构对按揭贷款的持续加杠杆，这种趋势在历史上多次被验证，包括美国、日本、荷兰、澳大利亚和加拿大等国家。中国房地产市场正处于类似阶段，预计未来将继续受益于银行对按揭贷款的支持，带动行业持续增长。因此，持续推荐核心城市地产股和厨电行业龙头股，同时提示政策和销售风险。