2016年4月份海南房地产市场分析报告_55页-3mb

海南房地产市场报告总结（2016年4月）

核心内容概览

本报告为2016年4月海南房地产市场分析，涵盖宏观政策、土地市场、商品房市场及项目动态等内容，由特邀作者钟秋棠撰写。报告指出，当前海南房地产市场面临去库存压力，政策层面积极引导市场，推动地方调控与市场供需平衡。

主要观点

• 宏观政策导向：中央强调“有序消化房地产库存”，鼓励住房改善，推动户籍制度改革，提升城镇化率，以促进房地产市场发展。同时，财政部与国家税务总局明确指出，在营改增后，契税、房产税、土地增值税等税种的计税依据不包含增值税，避免重复交税。
• 住房公积金调整：2016年5月1日起，全国将阶段性降低住房公积金缴存比例，最高不超过12%，以减轻企业负担，同时允许企业申请暂缓缴存，为市场注入更多流动性。
• 土地市场表现：全国土地市场呈现“一线降温，二线回暖，三线回温”的趋势。海南4月份土地供应与成交均有所下降，但商业用地成交占比高，住宅用地供应与成交市场仍较为敏感。
• 商品房市场动态：海南商品房市场整体量价齐跌，尤其是三亚受淡季影响，成交均价有所下滑。海口和三亚是主要成交区域，4月共成交约7697套，面积68.2万㎡，均价约11616元/㎡。部分项目如鲁能·海蓝园筑开盘即售罄，碧桂园·美浪湾推出低总价洋房吸引候鸟群体。

关键信息

一、宏观市场政策

• 去库存政策：中央提出“有序消化房地产库存”，强调区域性、结构性问题，实施差别化调控政策。
• 户籍制度改革：29个省市自治区已出台户籍改革方案，取消农业户口与非农业户口区分，部分地区放宽落户条件。
• 税收政策：契税、房产税、土地增值税等税种的计税依据不包含增值税，避免重复交易交税。
• 住房公积金政策：阶段性降低缴存比例至12%，部分企业可申请暂缓缴存，以减轻企业负担。

二、土地市场分析

• 全国土地市场：

  • 一线城市：土地推出面积、成交面积、出让金等指标均呈下降趋势。
  • 二线城市：土地推出与成交面积增长显著，土地市场回暖。
  • 三线城市：土地市场同比回温，但环比略有下降。

• 海南土地供应：

  • 4月共供应19宗土地，约1002.21亩，其中住宅用地7宗，约190.35亩。
  • 供应区域包括临高、昌江、海口和定安，儋州供应占比最高（61.44%）。
  • 4月海南土地成交33宗，面积约4793.7亩，总成交额约10亿元。

• 海南土地成交方式：

  • 划拨用地成交占比最高（约77.31%），协议用地占比18%。
  • 商业用地占总成交面积的19%，工业用地占5.4%，其他用地占15%。

三、商品房市场分析

• 全国商品房市场：

  • 一线城市：成交量与成交面积环比下降，同比略有下降。
  • 二线城市：成交量与成交面积环比上升，同比大幅增长。
  • 三线城市：成交量与成交面积环比下降，同比显著增长。

• 海南商品房市场：

  • 4月海口和三亚商品房成交套数为7697套，面积68.2万㎡，均价11616元/㎡。
  • 海口成交套数为4801套，面积44.18万㎡，均价8171元/㎡。
  • 三亚成交套数为2896套，面积24.03万㎡，均价17950元/㎡。
  • 海口商品房市场量价齐跌，环比量涨价跌，市场开始冷清。

• 海南商品房销售TOP10：

  • 海口TOP10项目包括：万达广场、永秀花园、南国威尼斯城等。
  • 三亚TOP10项目包括：三亚一山湖、鲁能三亚湾港湾区、凤凰山居等。

四、项目动态

• 海口项目：

  • 碧桂园美浪湾推出39/62m²瞰岭洋房，吸引候鸟群体，成为继三亚、琼海后第三大候鸟基地。
  • 中海锦城举办区域发展论坛，提升项目价值。
  • 鲁能·海蓝园筑开盘即售罄，推出79m²独栋别墅和81-84m²叠拼别墅。
  • 鲁能·钓鱼台美高梅加入金钥匙物业联盟，提升高端物业服务质量。

• 三亚项目：

  • 金鸡岭四组棚改项目首批居民选新房，74户选择安置房。
  • 公园88号火热认筹，与政府湿地公园相连，提供多种户型选择。
  • 齐瓦颂海棠开放内海样板房，展示健康生活目的地理念。

五、市场热度分析

• 400来电数据：
  • 海南各区域楼盘来电量环比上升1.16%，同比上升1.06%。
  • 三亚来电量占比最高（29%），海口次之（27%），文昌第三（12%）。
  • 海口最受欢迎楼盘为碧桂园·美浪湾、绿地海长流等，三亚为鲁能三亚湾、保利中铁·中环广场等。

数据来源说明

• 土地数据来源：中国土地市场网
• 商品房备案成交数据来源：海南住宅与信息网
• 400来电数据来源：凤凰网

结语

本报告提供了海南房地产市场在2016年4月的详细分析，涵盖政策、土地、商品房及项目动态等多方面内容，旨在为市场参与者提供参考。如需进一步了解或咨询，可联系作者钟秋棠（QQ：2083220015）或访问凤凰房产海南站（http://hn.house.ifeng.com/）。