2016年7月份海南房地产市场分析报告_41页-2mb

报告摘要

海南房地产市场报告（2016年7月）总结

核心内容概述

本报告由海南房地产市场研究分析师钟秋棠撰写，聚焦2016年7月海南房地产市场的宏观政策、土地市场、商品房市场及项目动态。报告内容涵盖全国房地产市场趋势、海南本地土地供应与成交情况、海口与三亚两地商品房市场表现、重点项目进展以及购房咨询数据。

主要观点

宏观政策：国家仍以去库存为房地产调控的主基调，强调分类施策与因城施策，鼓励住房消费，同时推进税收制度改革，特别是房地产税和数字经济征税。
海南政策：海南省实施“两个暂停”政策，暂停新增商品住宅及产权式酒店用地审批，抑制高端度假地产供应，以控制市场库存。
土地市场：全国土地市场成交量与成交价下行，二三线城市供应和成交量明显缩水；海南土地供应面积与宗数有所下降，但商服用地供应占比提升，住宅用地成交面积和金额均有所增长。
商品房市场：全国商品房成交量持续下行，进入淡季；海南商品房市场成交量同环比均下降，但价格有所上涨，市场仍面临去库存压力。
项目动态：海口与三亚地区多个重点项目推进，包括棚改项目、地王拍卖、楼盘开盘等，反映出市场活跃度与政策调控下的市场变化。

关键信息

一、宏观市场

全国房地产市场：
- 一线城市成交量环比微升，同比小幅下降。
- 二线城市成交量与成交面积均下降，但成交金额增长。
- 三线城市成交量和成交面积均下降，但成交金额增长显著。
- 市场分化严重，政策调控需更加精细化。
政策导向：
- 促进市场平稳发展，合理引导住房消费。
- 深化住房制度改革，建立购租并举的住房体系。
- 推进税收制度改革，特别是房地产税和数字经济征税。
海南政策：
- 实施“两个暂停”，控制土地供应和商品房开发。
- 暂停新增商品住宅用地审批，限制非住宅用地转住宅。
- 城市扩容与棚改成为去库存的重要手段。

二、土地市场

全国土地市场：
- 一线城市土地供应与成交面积下降，但楼面价和溢价率上升。
- 二线城市土地供应与成交面积下降，但成交金额增长。
- 三线城市土地供应与成交面积均下降，但成交金额增长。
海南土地供应：
- 7月共供应35宗土地，总面积约1055.71亩，其中住宅用地10宗，商业用地16宗。
- 住宅用地成交24宗，总面积约1321.61亩，成交额约18亿元。
- 商服用地成交占比达26%，医疗和政府机关用地占比26%。
- 土地供应量自3月起显著下降，但商服用地供应量上升。

三、商品房市场

全国商品房市场：
- 7月全国商品房成交量继续下行，楼市进入淡季。
- 一线城市成交面积同比下降，二线城市和三线城市成交面积均下降，但成交金额增长。
海南商品房市场：
- 7月海口与三亚商品房总成交套数为4584套，成交面积约45万m²，均价约11097元/m²。
- 海口成交面积同比上涨，环比下降；三亚成交面积同环比均下降，但价格上行。
- 海口市场需求以刚需和改善型住房为主，预售套均面积在80-110m²之间浮动。
- 海口商品房供应量同比上涨，但市场库存量仍高。

四、项目动态

海口区域：
- 坡博坡巷片区和面前坡片区棚改项目启动，预计征收土地1437亩，惠及3.1万人。
- 绿地集团拍得博义盐灶八灶片区三宗地，总金额77080万元。
- 海南高和拍得红城湖片区两宗地，总金额81500万元。
- 中海锦城开盘3小时销售5亿元，成为海口市场热销项目。
三亚区域：
- 德佑集团并购同成经纪，推动中介市场整合。
- 三亚·一山湖项目二期开工，9#楼开盘并推出销售特惠活动。
- 三亚商品房市场成交量下降，但价格上行，刚需购房需求增强。

五、购房咨询数据

凤凰房产400来电量：
- 7月海南各区域楼盘400来电量环比微升0.85%，同比上升0.75%。
- 三亚来电量占比最高，达22%；海口次之，占20%；文昌占17%。
- 海口最受欢迎楼盘包括保利中央海岸、中海锦城等；三亚最受欢迎楼盘包括凤凰岛、三亚湾红树林度假世界等。

结论

2016年7月海南房地产市场在国家去库存政策背景下，整体成交量下降，价格波动，土地供应受政策影响显著缩水。海口与三亚两地市场呈现不同特点，海口商品房供应量上升但库存压力依然存在，三亚市场则因刚需购房需求增强而价格上行。政策调控、市场分化、项目动态及购房咨询数据共同反映出海南房地产市场在2016年下半年的复杂态势。

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