2016年4月份海南房地产市场分析报告_52页_2mb

海南市场报告总结（2016年4月）

核心内容概述

2016年4月，海南房地产市场在国家宏观政策调控下呈现出一定的调整态势，市场整体量价双跌，但部分区域如海口和三亚仍保持一定的活跃度。政策层面强调了户籍制度改革、土地供应优化以及住房公积金政策调整，旨在推动房地产去库存和促进住房消费。土地市场方面，供应和成交均呈现分化趋势，商业用地占比较高，住宅用地供应和成交较为紧缩。商品房市场方面，海口和三亚的成交数据均有所下滑，但部分项目表现活跃，吸引了大量购房者关注。

主要观点

宏观政策方向

• 房地产去库存：中央强调“有序消化”房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化调控政策。加快提高户籍人口城镇化率被视为去库存的重要动力。
• 户籍制度改革：全国已有29个省市自治区出台户籍改革方案，取消农业户口与非农业户口区分，部分地区放宽落户条件。
• 税收政策调整：营改增后，契税、房产税、土地增值税和个人所得税的计税依据均不含增值税，避免重复交税。
• 住房公积金政策：从2016年5月1日起，住房公积金缴存比例不得超过12%，困难企业可申请降低比例或暂缓缴存。
• 消费促进政策：多部委联合制定《关于促进消费带动转型升级的行动方案》，鼓励地方分城施策，建立租购并举的住房制度，提升购房便利性。

土地市场动态

• 全国土地市场：一线城市土地市场持续降温，二线城市回暖，三线城市同比上升。
• 海南土地供应：
  • 4月共供应19宗土地，总面积约1002.21亩，其中住宅用地7宗，商业用地8宗。
  • 儋州土地供应占总供应的61.44%，成为供应主力。
  • “两个暂停”政策后，首次出现四大县市有住宅用地供应。
• 海南土地成交：
  • 4月共成交33宗土地，总面积约4793.7亩，成交额约10亿元。
  • 商业用地占成交总量的19%，住宅用地成交面积较少。
  • 划拨用地是成交的主要方式，协议用地占比18%。
  • 4月海南土地供应和成交市场均呈现紧缩趋势。

商品房市场表现

• 全国商品房市场：一线城市成交量环比和同比均下降，二线城市成交量环比上升，三线城市成交量环比下降，但同比上升。
• 海南商品房市场：
  • 4月海南（海口、三亚）商品房总签约套数为7697套，成交面积约68万㎡，均价约11616元/㎡，成交金额约79亿元。
  • 海口和三亚的成交价格在8000元/㎡上下徘徊，市场整体降温。
  • 海口4月同比量价齐跌，环比量涨价跌，市场开始冷清。
  • 三亚4月量价齐跌，但价格有回暖趋势，15日之后日成交均价开始上浮。
  • 海口商品房市场在4月有17个项目入市，套均面积达到84㎡。

关键信息

海口市场

• 预售项目：
  • 4月海口共批准预售17个项目，总计6061套，53.88万㎡。
  • 海口商品房市场4月成交量环比下降，价格略有波动。
• 销售TOP10项目：
  • 万达广场、永秀花园、南国威尼斯城等项目排名靠前。
  • 碧桂园美浪湾加推瞰岭洋房，吸引候鸟群体，成为海口新的热点项目。
  • 鲁能·海蓝园筑项目开盘，产品为79㎡独栋别墅和81-84㎡叠拼别墅，开盘即售罄。
  • 新城吾悦广场大商业开业，为海口提供一站式生活体验。
• 400来电数据：
  • 海口400来电量位居全省第二，占比27%。
  • 海口最受欢迎楼盘包括碧桂园·美浪湾、绿地海长流、保利中央海岸等。

三亚市场

• 棚改项目：
  • 三亚金鸡岭四组棚改项目首批居民选新房，共74户获得安置房。
  • 项目涉及原公安局、国安局、司法局等小区，共208户。
• 销售项目：
  • 公园88号火热认筹，与政府湿地公园相连，提供多种户型。
  • 齐瓦颂·海棠样板房开放，吸引大量客户参观。
  • 鲁能·钓鱼台美高梅加入金钥匙物业联盟，提升物业服务质量。
• 400来电数据：
  • 三亚400来电量位居全省第一，占比29%。
  • 三亚最受欢迎楼盘包括鲁能三亚湾、保利中铁·中环广场、海棠中央等。

数据来源说明

• 土地数据：来自中国土地市场网。
• 商品房备案成交数据：来自海南住宅与信息网。
• 400来电数据：来自凤凰网。

总结

2016年4月，海南房地产市场在宏观政策引导下呈现分化趋势。政策层面推动户籍改革、优化土地供应、降低公积金缴存比例，旨在促进房地产去库存和住房消费。土地市场供应和成交均紧缩，商业用地占比较高，住宅用地供应区域有所扩展。商品房市场整体量价双跌，但部分项目如碧桂园美浪湾、鲁能·海蓝园筑等表现活跃，吸引购房者关注。三亚作为海南房地产热点城市，4月成交量和价格有所波动，但部分项目仍保持热度。整体来看，市场调整趋势明显，政策对市场的影响逐渐显现。