20220505-国金证券-固定收益专题报告_公募REITs市场面面观_10页_1mb

公募REITs市场面面观总结

核心内容

公募REITs（公开募集基础设施证券投资基金）自2021年5月首批产品获批以来，市场发展迅速，投资者认购热情高涨。本文通过分析首批REITs的年报，探讨市场现状、未来趋势及潜在风险。

主要观点

• 市场发展迅速：自2021年6月首批9只REITs上市以来，市场成交活跃，二级市场价格累计涨幅较大，尤其生态环保类、仓储物流类及产业园类REITs涨幅超过20%。
• 产品结构多样化：REITs按经营属性分为产权类和特许经营权类，按底层资产类型可分为生态环保、高速公路、产业园区和仓储物流等。产权类REITs估值普遍提升，而特许经营权类REITs估值有所下降。
• 运营表现稳定：大部分REITs项目运营情况良好，收入和EBITDA均超过招募说明书预测，但个别项目如中航首钢绿能REIT、华安张江光大REIT、平安广州广河REIT的收入和净利润未达预期。
• 持有人结构以机构为主：所有项目持有人以机构投资者为主，前十大流通份额持有人合计持有比例达到二成以上，非流通份额仍由战略投资者持有，处于锁定期。
• 未来扩容趋势明显：随着基础设施不动产定义的扩大，REITs市场有望继续扩容，未来底层资产将进一步丰富，包括保障性租赁住房、水利设施、自然文化遗产等。
• 扩募机制完善：后续扩募机制的落地将有助于降低REITs风险，提升长期投资运营能力，投资者可关注性价比高的REITs配置机会。
• 锁定期解禁风险：2022年6月，首批REITs中锁定期为一年的份额将解禁，可能对价格产生冲击。

关键信息

一、公募REITs发展历程

• 2021年5月：首批9只公募REITs获证监会批准。
• 2021年6月：首批产品上市交易，主要集中在京津冀和粤港澳地区。
• 2021年12月：第二批产品上市，认购火爆。
• 2022年4月：华夏中国交建REIT作为首单央企高速公路REIT上市。
• 2022年：已有3只REITs产品获交易所受理但尚未公开发行。

二、公募REITs市场现状

• 运营情况：整体运营稳定，大部分项目收入、净利润和EBITDA均超过预期。
• 收入表现：除了平安广州广河REIT、博时蛇口产园REIT和中金普洛斯REIT，其余项目收入均较预测值有所增长。
• 净利润表现：中航首钢绿能REIT和华安张江光大REIT净利润明显低于预测值，主要受运营成本和折旧摊销影响。
• EBITDA表现：除中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT和平安广州广河REIT外，其余项目EBITDA均超预期。
• 估值分化：产权类REITs估值普遍提升，特许经营权类REITs估值有所下降。
• IRR表现：部分REITs的IRR相对较高，如平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT等，而富国首创水务REIT的IRR较低。
• 持有人结构：机构投资者占比高，前十大流通份额持有人合计持有比例达二成以上，非流通份额由战略投资者持有。

三、未来发展趋势与机会

• 市场关注度提升：二级市场价格累计涨幅较大，部分项目涨幅超过40%。
• 政策支持：发改委、证监会、财政部等陆续出台多项政策，推动REITs市场发展。
• 扩募机制完善：未来扩募机制的落地将有助于降低风险，提升市场吸引力。
• 解禁压力：2022年6月，首批REITs中锁定期为一年的份额将解禁，可能对价格产生影响。

四、风险提示

• 估值波动风险：经济冲击可能导致REITs估值波动。
• 监管政策不确定性：未来监管政策可能有超预期调整，影响市场发展。

结论

公募REITs市场在政策支持和投资者热情推动下快速发展，未来有望进一步扩容。投资者应关注底层资产质量和运营能力，同时警惕锁定期解禁带来的出售压力及监管政策变动风险。