20230305-开源证券-房地产行业周报_二手房成交持续回暖_厦门沈阳多孩家庭限购放松_14页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2023年3月5日发布的房地产行业周报指出，随着中央和地方政策的持续发力，房地产市场在春节后呈现边际回暖迹象。报告维持对房地产行业的“看好”评级，认为市场信心正在逐步恢复，行业估值有望修复，板块具备较好的投资机会。

主要观点

• 政策支持增强：中央层面继续以支持房地产行业平稳发展为主，通过深交所座谈会、国家外汇管理局表态等方式，鼓励房企使用融资工具，改善融资环境。地方层面，南京、厦门、沈阳等核心二线城市出台宽松政策，包括放宽购房条件、降低首付比例、优化公积金贷款政策等。
• 市场复苏超预期：新房市场成交面积降幅收窄，二手房市场持续回暖，23城二手房成交面积同比增长超90%，显示市场活跃度显著提升。
• 投资端有所收缩：土地成交面积同比下降10%，但一线城市土地成交面积同比增长42%，显示市场结构性分化。
• 融资端压力仍存：国内信用债发行规模同比减少59%，平均加权利率环比上升，显示融资环境尚未完全改善。
• 市场表现分化：房地产板块整体微涨0.74%，弱于沪深300指数。部分个股表现亮眼，如中新集团、华发股份等，也有部分个股如ST海投、鲁商发展等表现不佳。

关键信息

政策端

• 中央政策：支持房地产行业平稳发展，鼓励房企拓宽融资渠道，完善房地产金融制度。
• 地方政策：
  • 南京：推行二手房公积金“带押过户”贷款业务，增加银行保函作为土地竞买履约保证方式。
  • 四川：全面取消除成都外的城市落户限制。
  • 深圳：放宽人才房申购条件，降低未婚年龄限制。
  • 厦门：对多子女家庭购房给予公积金贷款额度提升等支持。
  • 沈阳：对二孩、三孩家庭放宽购房限制，公积金贷款限额可提高至最高额度的1.3倍。
  • 常州、淮安、盐城：首套房利率下调至3.8%。
  • 开封：鼓励将存量商品房用于保障性租赁住房。

市场端

• 新房成交：2023年第9周，64城新房成交面积同比下降2%，累计同比下降19%。
• 二手房成交：23城二手房成交面积同比增长91%，累计同比增长42%。
• 城市分化：一线城市新房成交面积同比增加12%，二线城市同比下降24%，三四线城市同比下降36%。

投资端

• 土地市场：100大中城市推出土地规划建筑面积1355万平方米，成交面积2461万平方米，同比下降10%。
• 土地溢价率：成交溢价率为3.4%，环比下降。
• 城市结构：一线城市土地成交面积同比增长42%，二线城市同比下降31%，三线城市同比下降2%。

融资端

• 信用债发行：第9周信用债发行61.8亿元，同比减少59%，环比减少39%。
• 平均加权利率：为4.34%，环比上升70BPs。
• 海外债：无新增发行。

投资建议

报告维持对房地产行业的“看好”评级，认为政策底已明确，新房市场基本面触底，二手房市场持续回暖，市场信心有望提升，行业估值将逐步修复，板块仍具备较好的投资机会。

风险提示

• 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，可能导致房企资金风险进一步加大。
• 调控政策可能超预期变化，引发行业波动加剧。

行情回顾

• 板块表现：房地产指数上涨0.74%，弱于沪深300指数（1.71%），在28个板块中排名第16。
• 个股表现：
  • 涨幅靠前：中新集团（+13.86%）、华发股份（+9.42%）、城建发展（+7.17%）、泰禾集团（+6.84%）、万业企业（+6.28%）。
  • 跌幅靠前：ST海投（-8.99%）、鲁商发展（-4.60%）、广汇物流（-2.85%）、西藏城投（-2.67%）、万科A（-2.38%）。

总结

房地产市场在政策支持下逐步回暖，二手房市场表现尤为突出。虽然新房市场仍面临一定压力，但政策底已明确，市场信心提升。投资端呈现结构性分化，一线城市土地市场活跃，但整体融资环境尚未明显改善。板块整体表现弱于大盘，个股分化明显，部分优质房企表现亮眼。报告维持“看好”评级，认为房地产行业仍有较好的投资机会。