20210503-天风证券-房地产行业专题研究_开发类房企2020年报总结-行业整体业绩增速下移_毛利率下行_杠杆率有待进一步下降_40页_2mb

报告摘要

房地产行业2020年年报总结

核心内容概览

本报告分析了2020年房地产行业的整体表现，重点关注营收、利润、毛利率、杠杆率、销售情况及投资建议等方面。2020年，房地产行业整体营收和销售金额实现增长，但利润未能实现正增长，毛利率持续下行，行业整体杠杆率仍需进一步降低。

主要观点

1. 业绩端：增速放缓，盈利能力下降

营收增长：2020年，109家房企实现营收57041.81亿元，同比增长13%，但增速较2019年下降9.8个百分点。
利润未增长：净利润为5618.81亿元，同比下降1.86%，归母净利润为4987.87亿元，同比下降3.15%。
毛利率下行：行业整体毛利率为25.92%，同比下降4.21个百分点，净利率为9.85%，为2015年以来最低水平。
费用控制：销管研费用率下降0.46个百分点至6.83%，财务费用率下降0.29个百分点至1.04%，费用管控效果显著。

2. 销售端：龙头效应增强，销售集中度提升

销售增长：全国房地产销售金额为173613亿元，同比增长8.69%；样本房企销售金额为97462亿元，同比增长11.82%。
龙头房企表现突出：TOP10、TOP30、TOP50房企销售金额增速分别为7.41%、10.68%、11.26%，销售占比分别为28.24%、45.21%、51.63%。
销售均价提升：全国销售均价为0.986万元/平米，同比增长5.90%；样本房企销售均价为1.3837万元/平米，同比增长1.97%。
销售面积增长：全国销售面积增长2.64%，样本房企销售面积增长9.66%；TOP10、TOP30、TOP50房企销售面积增速分别为11.72%、10.31%、9.28%。

3. 投资端：新开工和竣工面积同比均下降

新开工面积：全国新开工面积为224433万方，同比下降1.2%；样本房企新开工面积为34951万方，同比下降2.79%。
竣工面积：全国竣工面积为91218万方，同比下降4.92%；样本房企竣工面积为33601万方，同比增长14.90%。
土储增速：行业整体土储总量为196577万方，同比增长5.94%；国企土储增速为6.56%，民企为5.86%，国企增速略高。

4. 财务端：杠杆率有待进一步降低

三道红线政策影响：净负债率、剔除合同负债的资产负债率、现金短债比成为主要财务指标。
净负债率：行业整体为128.82%，高于100%的门槛；TOP10、TOP30、TOP50房企分别为113.7%、124.52%、128.57%，均未达标。
资产负债率：行业整体为74.38%，高于70%的门槛；TOP10、TOP30、TOP50房企分别为73.91%、74.18%、74.47%，接近但未达标。
现金短债比：行业整体为1.27，满足不得低于1的要求；TOP10、TOP30、TOP50房企分别为1.19、1.29、1.29，均有所提升。
国企与民企分化：国企净负债率为101.27%，低于100%的门槛；民企净负债率为148.45%，仍高于100%。国企资产负债率69.83%，满足70%的要求；民企资产负债率为76.86%，接近但未达标。国企现金短债比为1.74，民企为1.09，国企更优。

关键信息

行业整体表现：
- 营收增长13%，但利润未能实现正增长。
- 毛利率下降至25.92%，净利率降至9.85%。
- 销售金额增长8.69%，销售面积增长2.64%。
- 开工和竣工面积均下降，土储总量增长5.94%。
- 现金短债比达到1.27，满足三道红线要求。
龙头房企表现：
- 销售金额占比提升，TOP10、TOP30、TOP50房企销售占比分别为28.24%、45.21%、51.63%。
- 毛利率分别为24.74%、25.51%、25.60%，均低于行业整体水平。
- 净利率分别为10.53%、10.46%、10.31%，均高于行业整体水平。
- 净负债率分别为113.7%、124.52%、128.57%，均未达标。
国企与民企对比：
- 国企营收增速高于民企，净负债率低于100%。
- 民企销售面积占比提升，但净负债率仍高于100%。
- 国企毛利率和净利率均高于民企，但费用率和财务费用率下降明显。
- 民企销售均价增速快，但销售均价低于国企。

投资建议

优质龙头：推荐万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口。
优质成长：推荐金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团。
优质物管：推荐招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务。
低估价值：推荐城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝。
持续关注：华润置地（优质成长）、融创服务（优质物管）。

风险提示

政策变化不及预期
房屋销售不及预期
疫情二次反弹

投资评级

行业评级：强于大市（维持评级）

总结

2020年，房地产行业整体营收增长放缓，利润未能实现正增长，毛利率和净利率持续下行。龙头房企在销售和运营效率上表现更为突出，销售集中度提升。国企在营收和财务指标上优于民企，但整体杠杆率仍需进一步降低。三道红线政策对行业财务结构产生深远影响，房企需加快降杠杆进程。投资建议聚焦于优质龙头、成长型房企、物管公司及低估价值标的。

展开完整摘要